estimo: domande + frequenti

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Testo

Quali sono le caratteristiche e gli aspetti legali che è necessario descrivere nella relazione di stima?
Il perito analizza le caratteristiche estrinseche e intrinseche:
ESTRINSECHE:
* Ubicazione (centro, zone intermedie ecc..)
* Vie comunicazione (stradale o rotaia)
* Servizi pubblici (asili, negozi, chiese, oratori, parchi)
* Tessuto urbanistico e sociali
INTRINSECHE:
* Classificazione in base alla destinazione d’uso (civ. rur. Ind)
* Classificazione catastale (ordinaria= gruppo A,B,C.) (speciale= gruppo D) (particolare= gruppo E)
* Tipologie edilizie (case singole o raggruppate, cond.)
* Tipologie costruttive
* Finiture e impianti
* Dimensione
ASPETTI LEGALI E CATASTALI:
* Conformità alle norme urbanistiche
* Adeguamento sicurezza impianti
* Contratti di locazione in corso
* Ipoteche
* Diritti di terze persone gravanti sul fabbricato
* Norme legate al diritto di famiglia
Quali sono i parametri di confronto che è possibile usare?
PAMETRI TECNICI
* Sup. commerciale (per compravendita di fabbricati ad uso abitazione): superficie dell’immobile comprensiva dei muri e delle varie pertinenze secondo le varie percentuali
* Sup netta calp. È data dalla somma di tutti i vani al netto dei muri. (la sup. netta è ca il 50-70% della sup lorda tot.
* Cubatura lorda (mc; vpp ). Sup del fabbricato per l’altezza che va dal livello del pavimento più basso all’ estradosso del tetto.
PARAMETRI ECONOMICI
* Reddito imponibile catastale,
* Canono di affitto,
* Befenicio fondiario
Quando è opportuno usare un procedimento comparativo multiparametrico ponderato? In che cosa consiste il procedimento?
* Quando il mercato è poco attivo e il reperimento di ulteriori dati sarebbe lungo in termini di tempo e molto costoso.
* Quando i dati in possesso sono riferiti a fabbricati che hanno però rilevanti di verità.
Come si procede nella stima di un fabbricato secondo l’aspetto economico del val di mercato con procedimento analitico?
1. Determinazione Bf
2. Determinazione (r) saggio cap.
3. formula Vm=Bf/r
4. correzione del valore con eventuali aggiunte o detrazioni e comodi e scomodi
Che influenza ha una locazione in corso sul valore di un fabbricato?
* L’immobile non è subito disponibile, quindi il proprietario non può soddisfare la domanda di tutti quelli che cercano di occupare l’immobile a breve termine
* Le quotazioni di mercato sono inferiori
* Le abitazioni in locazione hanno val di mercato inferiori del 20-35% rispetto a fabbricati analoghi liberi dal contratto.
Come si stimano le autorimesse singole? Da cosa dipende il loro valore?
Si tiene conto della stima dei seg. Fattori:
* Dimensioni
* Possibilità parc biciclette o moto
* Ubicazione (piano interrato o piano fuori terra)
* Posto auto coperto o scoperto
* Box singolo o doppio
Le quotazione dei posti auto sono pari alla 1/2 dei box se sono coperti e invece pari a 1/3 se sono scoperti.
Quali sono le più comuni correzioni al valore ordinario dei fabbricati?
COMODI:
sono dovuti a caratteristiche non modificabili che l’immobile presenta rispetto alla media dei fabbricati simili presi a confronto
* Altezza piano: aumento del 5-20%per i piani alti; diminuzione del 5-10% per i piani bassi
* Bagno: se la sup. è magg. di 100mq con un solo bagno deprezz. 10%
* Età fabbricato: 30-40 anni deprezz. 10-20%; più di 50anni deprezz. 40-50%
* Box: aumento 3-4%
* Aree annesse e impianti in dotazione (parchi, piscina, tennis) aumento 3-7%
AGGIUNTE E DETRAZIONI:
Sono dovute a uno stato momentaneo e modificabile del fabbricato; sono quantificabili monetariamente.
Aggiunte: es. stato di manutenzione, esenzione fiscali temporanee ecc.
Detrazioni: mutui, ipoteche, val dell’ usufrutto cc.
Quando un fabbricato viene stimato in base al costo?
* Qando non si hanno informazioni inerenti ai fabbricati simili
* Quando il criterio è stabilito per legge
* Nelle stime dei danni a fabbricati
Come si procede nella stima di un fabbricato sec. L’aspetto economico del val di costr con procedimento sintetico? E con procedimento analitico?
PROCEDIMENTO SINTETICO
I costi relativi ai fabbricati simili sono rilevabili da imp. Edili operanti nella zona che abbiano edificato fabbricati simili
PROCEDIMENTO ANALITICO
Si basa su analisi e calcolo delle spese che un imp deve sostenere per la costr o ricostr di un fabbricato. Cioè Computo metrico estimativo dell’ opera
Quali sono le possibili finalità di un computo metrico?
CM preventivo: stabilisce il costo di un’opera che dovrà essere eseguita in un immediato futuro da una determinata impresa.
CM consuntivo: riferito ad un’opera già ultimata da una det impresa, ha lo scopo di det l’ utile dell’ impresa nella realizzazione di un fabbricato.
CM estimativo: riferito all’imprenditore ordinario per capacità e mezzi.
I prezzi unitari sono presi dalle pubblicazioni della cc.
Che cos’è il coefficiente di deprezzamento?
Il coeff. Di deprezz. Rappresenta il fattore di correzione che permette di det il val del fabbricato oggetto di stima partendo dal val di costruzione a nuovo.
Dipende da :
* Età fabbricato
* Stato di conservazione (1/4,1/3 75%, 60% ecc..)
È calcolato con la seg formula
D=K*(m/n)
D=deprezzamento tot
K=costo di costr a nuovo
m=età fabbricato
n= vita utile fabbricato

Quando un fabb viene stimato con il val di trasformazione?
Quando l’attuale destinazione economica del fabbricato non è quella definitiva e si eseguiranno opere per adattarlo a un nuovo utilizzo.
Quando il fabbricato è da restaurare o ristrutturare. (nei centri storici)

Come si calcola il val di traf. Di un fabb e quali procedimenti si applicano?
Vt= Vm-K
Vt=val di tras
Vm=val di merc dell’ imm tras
K=Costo della tras

Da quali fattori dipende il val di un’area edificabile?
* Ubicazione
* Dest. Di zona del PRG
* Cubatura edificabile
* Caratt fisiche (Forma, dimensione, nat terreno)

Esempio