estimo

Materie:Tesina
Categoria:Estimo

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Testo

Comune di Monterotondo
ESTIMO
PERIZIA DI VALUTAZIONE DI UN’AREA FABBRICABILE

classe 5 A a.s. 2004/2005
Il Docente di Estimo:
Dott. P. Cacciotti
L’alunno:
Fanelli Antonello

Il sottoscritto Fanelli Antonello, iscritto all’albo dei periti Geometri di Roma con numero d’iscrizione 9122, dopo aver accettato l’incarico affidatomi dal Comune di Monterotondo di stimare il terreno descritto successivamente a scopo di esproprio, ha effettuato i sopralluoghi necessari per ottenere misure ed informazioni nelle date 22/03/2005 e 23/03/2005 ed ha redatto la seguente perizia di stima.
DESCRIZIONE DEL TERRENO OGGETTO DI STIMA.
Il terreno considerato, avente una superficie totale di 7915 mq (vedi all.1), e appartenente ai sig.ri Enrico Giovanni e Luigi Lucangeli residenti in Roma, è situato in Monterotondo Scalo in via Leonardo da Vinci. Il suddetto terreno è composto da due particelle in quanto è stato frazionato in data 19/11/2001 prot. N° 1122363, censite al Nuovo Catasto Terreni di Roma, con i seguenti estremi ricavati dalle allegate visure (vedi all. 2 e 3).

A seguito delle future opere a scopo di urbanizzazione e del relativo esproprio (vedi all. 4 e 5) è previsto il passaggio dell’area al Comune di Monterotondo.
L’area in questione ha una lieve pendenza, ha forma triangolare e il lato più esteso si affaccia su via Leonardo da Vinci; la natura argillosa del terreno è dovuta al fatto che lo stesso si sviluppa sull’area golenale del fiume Tevere, formata dai suoi depositi alluvionali. Per gli stessi motivi il suolo non risulta molto compatto, per cui occorreranno specifiche opere di consolidamento.
Attualmente il terreno non è coltivato. I tre lati che lo delimitano non sono recintati.
La zona dove il lotto è situato è di tipo industriale, ben collegata attraverso reti stradali efficienti e ben illuminate.
I servizi in grado di soddisfare le richieste pubbliche di tipo sociale sono carenti, e proprio in considerazione di ciò è prevista sul terreno in corso di esproprio, l’edificazione di un centro culturale con ampie zone verdi in grado di soddisfare le esigenze di fruizione dei cittadini. I collegamenti con le zone residenziali e con il centro cittadino dello stesso Comune non sono ancora stati realizzati.
Le opere di urbanizzazione primaria sono state già effettuate, mancano però i relativi allacci. Per evitare problemi di esondazione dovuti alla vicinanza del fiume Tevere, le costruzioni dovranno essere sopraelevati di almeno 3 metri attraverso un piano pilotis.
Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione secondarie, verrà edificato in tempi ristretti un centro canoe dotato di un’ ampio parco e attività connesse nella zona adiacente al terreno appena descritto. Il terreno in questione è situato in una zona a destinazione artigianale ed industriale secondo in vigente piano regolatore, per cui gli edifici presenti nella zona, sono prevalentemente capannoni industriali aventi un’età media di 10-15 anni.

IMPOSTAZIONE DEL PROCEDIMENTO DI STIMA.
La stima del terreno in oggetto verrà effettuata per formulare l’offerta che l’Ente espropriante dovrà proporre ai sig.ri Enrico Giovanni e Luigi Lucangeli proprietari del terreno.
Sulla base della vigente normativa (D.lgs n° 302 del 27 dicembre 2002)la stima del terreno verrà effettuata come media tra il valore venale (Vv) e la sommatoria di dieci redditi dominicali. Il valore venale verrà stimato utilizzando la stima comparativa monoparametrica.
A tale scopo è stato individuato attraverso un’indagine di mercato, un campione di terreni con la stessa destinazione economica (agricola)del terreno oggetto di stima e simili a quest’ultimo, e di cui sono conosciute le superfici e i recenti prezzi di compravendita.
Quindi viene utilizzata la formula della stima comparativa monoparametrica per determinare il valore di mercato dell’oggetto di stima:
Vm = (ΣPcv/ΣPar)x Par O.S.
Conoscendo inoltre il reddito dominicale (R.D) del terreno in questione sarà possibile determinare l’indennizzo da proporre agli attuali proprietari:
Ind = (Vv + 10 R.D.)/2
SVOLGIMENTO
Individuazione del campione:

Calcolo del valore di mercato:
Vm = (ΣPcv/ΣPar)x Par O.S.
Vm = (440750 / 30450) x 7915
Vm = € 114566
Calcolo dell’indennizzo:
R.D. o.s. = € 47.01
Ind = (Vv + 10 R.D.)/2
Ind = (114.566 + 10 x 47.01)
Ind = € 115036

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