ESTIMO

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Testo

ESTIMO
Con l’estimo si esprime un giudizio monetario su di un bene economico.
Microestimo: perizia tecnica che si esprime in termini economici.
Macroestimo: giudizio tecnico che tiene conto dei vantaggi a livello umano e sociale.
Le caratteristiche di un giudizio:
-obiettività: la procedura deve essere obiettiva cioè fatta con discrezionalità dal perito estimatore ovvero il perito non può essere influenzato da personali interessi nei confronti di un bene.
-fondamento su conoscenze tecniche: il perito deve avere le conoscenze delle caratteristiche di un bene per valutare la richiesta di particolari esigenze e quindi valutare obiettivamente.
-fondamento su conoscenze economiche di mercato: nel microestimo si conclude generalmente con un’espressione monetaria , per fare questo bisogna conoscere i prezzi di beni simili al momento e nel luogo della stima stessa.
-finalizzazione: una stima dipende anche dal motivo per cui e’ stata ordinata , il “fine”.
-natura revisionale e probabilistica: nel giudizio si ha sempre una previsione qualunque sia la finalità della stima. Si deve quindi formulare un valore statisticamente probabile.
I REQUISITI DEL PERITO ESTIMATORE.
• CONOSCENZE TECNICHE
• CONOSCENZE ECONOMICHE GENERALI
• CONOSCENZE ECONOMICHE DI SETTORE
• CONOSCENZE GIURIDICHE
• CONOSCENZE DI CALCOLO FINANZIARIO E STATISTICA
• CONOSCENZE METODOLOGICHE E PROCEDURALI
• CONOSCENZE DEI PREZZI
I BENI OGGETTO DI STIMA
Tutti i beni economici materiali possono essere oggetto di stima e anche quelli immateriali(brevetti , licenze ) ed inoltre diritti e obblighi accessori ai beni ( es. usufrutto che è giuridico ).

GLI ASPETTI ECONOMICI DEI BENI.
L’aspetto economico di un bene è l’utilità che fornisce lo stesso a chi si metta in relazione economica con il bene stesso.
Ogni bene ha diversi modi di fornire utilità:
-soddisfacendo un proprio bisogno.
-impiegando il bene come fattore di produzione.
-fornendo un reddito.
-venendo trasformato i un altro bene.
-venendo unito ad un altro bene.
-venendo sostituito ad un altro bene.
I beni possono anche richiedere sacrificio di utilità:
-la produzione del bene stesso.
-i costi di ripristino e di riproduzione.
ASPETTI ECONOMICI DIVERSI ----- CRITERI DI STIMA DIVERSI ---- VALORI DI STIMA.
I valori di stima sono:
• Valore di mercato
• Valore di capitalizzazione
• Valore di costo di produzione e riproduzione
• Valore di trasformazione
• Valore di surrogazione
• Valore complementare
IL VALORE DI MERCATO
E’ il più probabile prezzo che il bene varrebbe sul mercato relativo, in base alla stima del perito e alle caratteristiche che un bene ha.
E il giudizio che più intrinseca il concetto di stima e consiste nel trovare il valore economico che un bene varrebbe se fosse messo in vendita la momento della stima. E’ un valore che è possibile trovare per beni che sono abitualmente oggetti di scambio. Bisogna considerare che il prezzo viene trattato dal compratore e dal venditore quindi diventa una VARIABILE STATISTICA .
Il valore di mercato sarà più probabile quanti più prezzi sono stati rilevati .
Viene utilizzato nei casi in cui :
• Il committente proprietario vuole vendere il bene
• Il committente vuole acquistare il bene in qualsiasi forma
• Il committente proprietario vuole rimpiazzare il bene con un altro acquistabile
• Quando la stima è richiesta per una divisione ereditaria, patrimoniale a scopo liquidativi ecc.
Il prezzo del bene può variare anche in base alle circostanze in cui viene effettuata la vendita :
• Prezzi all’ ingrosso
• Prezzi al minuto
• Prezzi di vendita all’azienda
• Prezzi d’acquisto all’azienda
Alcuni beni non possono essere stimati con il valore di mercato perché non ci sono riscontri nel mercato ( opere d’arte ecc. )
IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Il calcolo del valore di un bene per capitalizzazione è possibile per beni che sono in grado di :
• Fornire redditi futuri
• Che i redditi futuri siano determinabili e prevedibili al netto
• Che si possa calcolare un saggio di capitalizzazione
Il valore di capitalizzazione sarà definito come l’accumulazione iniziale di tutti i redditi futuri che un bene può dare.
Il valore di capitalizzazione può anche identificarsi con in certi casi con il valore di mercato, questo dipende dal saggio che si adotta che può essere concordato tra le parti in casi di rapporti economici oppure prefissato per rispettare precise esigenze.
Il valore di capitalizzazione si identifica con quello di mercato quando il bene oggetto di stima è scambiato in un mercato vivace e presenta un saggio simile ai beni simili che viene detto saggio medio fondiario o saggio di capitalizzazione.
Si arriva quindi ad un valore di mercato tramite capitalizzazione dei redditi , che è uno dei tanti sistemi, la stima fatta in questo modo viene detta stima analitica .
IL VALORE DI COSTO DI PRODUZIONE E RIPRODUZIONE
COSTO : somma delle spese che un imprenditore deve sostenere per produrre un bene. E’ la somma di più voci .
Il costo si dovrebbe riferire all’imprenditore puro ma in genere una o più voci formano l’imprenditore concreto.
Il costo totale è dato da: Kt = Q + Sv + Imp + Sa + St + Bf + I
Se si deve determinare il costo di un solo bene in un’azienda a indirizzo vario bisogna tener conto dei costi che si riferiscono solo al bene in questione e non quelli che riguardano anche gli altri .
Legge di Jevons : per uno stesso tipo di bene esistono tanti costi differenti quanti sono gli imprenditori.
Sulla conoscenza dei dati storici che corrispondono ai prezzi di stima nel valore di mercato si fonda la stima del valor di costo di produzione e del valor di costo di riproduzione.
valor di costo di produzione: è la stima ,da parte del perito, delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre un bene non ancora esistente.
valor di costo di riproduzione: è la stima delle spese che si dovrebbero sostenere per riprodurre un bene gia esistito o esistente. Il valor di riproduzione sarà inferiore al valore originale del bene perché è meno apprezzabile , sarà svalutato di una quota che tenga conto della situazione attuale.
Nella pratica estimativa si utilizza più frequentemente il valor di Riproduzione per la stima di danni causati da catastrofi ecc.
IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore di trasformazione è il più probabile valore che viene stimato in previsione della trasformazione in un altro bene e corrisponde alla differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione .
Il valore di trasformazione corrisponde al valore di mercato perché si tiene conto oltre che delle caratteristiche attuali del bene oggetto della stima ma anche delle caratteristiche potenziali che si presentano agli occhi di un imprenditore ordinario ( in caso di stima di terreni incolti riportati a regime secondo la tradizione del luogo in cui si trovano ecc.).
Il valore di trasformazione deve essere usato nei casi di :
• Quando è l’aspetto economico più significativo in relazione alla destinazione del bene
• Quando è l’unico aspetto che corrisponde alla ragione pratica della stima
• Quando vengono apprezzate le potenzialità di un bene
Il valore di trasformazione assume il nome di :
-VALORE DI MACCHIATICO : se relativo a soprassuoli boschivi maturi.
-VALORE A SITO E CEMENTI : se riferito a fabbricati destinati alla demolizione.
IL VALORE DI SURROGAZIONE
Si definisce un bene surrogato quando è in grado di sostituire le funzioni di un altro bene. Tra i due beni uno è sempre di qualità inferiore e viene detto surrogato.
In genere è difficile trovare un bene che possa sostituire tutte le funzioni del bene originale ma si può stabilire un insieme di beni che lo possano meglio sostituire .
Il valore di surrogazione è il valore di un bene o di un insieme di beni capaci di surrogare il bene da stimare.
2 fasi principali per il procedimento:
1. stabilire qualitativamente e quantitativamente il bene capace di surrogare il bene oggetto da stimare.
2. stimare il valore di mercato e il valore di costo del bene , o beni , che possano sostituire il bene da stimare.
Si ricorre al valore di surrogazione quando :
• il bene da stimare non ha mercato in assoluto o se ha mercato non corrisponde alla destinazione originale del bene.
• Quando il valor di costo o trasformazione sono di difficile determinazione pur essendo pertinenti alla stima.

IL VALORE COMPLEMENTARE.
Si definiscono complementari due o più beni in grado di soddisfare lo stesso bisogno , cioè usati assieme completano meglio la loro utilità. E’ una caratteristica elastica nel senso che i due beni possono soddisfare la loro funzione anche separatamente.
Nella stima si considera la complementarità fra due beni rigida e deve sempre esistere altrimenti si porterebbe alla compromissione della funzione principale che i due beni hanno ( es. il fabbricato senza terreno ecc.).
Il valore complementare è d’obbligo quando sul mercato non si può acquistare uno dei due beni , non lo si può riprodurre e non è sostituibile.
Si definisce valore complementare la differenza fra il valore di mercato di un insieme di beni e il valore di mercato dell’insieme di beni privato dell’oggetto di stima.

Le condizioni perché esista il valore complementare sono:
1. il bene da stimare è legato ad altri beni con cui forma un valore di mercato ben preciso.
2. il bene oggetto di stima è insostituibile nelle funzioni che copriva nell’insieme a cui apparteneva
3. la parte di beni che riamane tolto il bene da stimare ha ancora un valore di mercato
IL METODO DI STIMA
Il metodo di stima è un processo che porta alla formulazione di un giudizio di valore da parte del perito, è un processo logico che consiste nel confronto con altri beni simili o uguali o analoghi di cui si possono accertare i prezzi nel mercato o i prezzi di produzione.
I valori più importanti sono sempre quelli di mercato o di costo , gli altri metodi sono di tipo indiretto e si posso ricollegare ai due metodi principali.
Per trovare il valore di mercato si ricorre a una serie di valori che troviamo sul mercato di beni simili detta scala dei prezzi che è una statistica dei prezzi più probabili il cui valore medio è detto moda .
Il parametro di stima è la grandezza che più si avvicina alla caratteristica comune di tanti beni simili che abbiamo inserito nella scala dei prezzi , la misura del parametro è detta scala dei parametri ed è messa in ordine crescente .
La proporzionalità tra prezzi e parametri può essere ipotizzata nel caso in cui :
1. i beni differiscano per la misura del parametro mentre sono uguali per tutte le altre caratteristiche .
2. le misure parametrali sono comprese entro un ristretto intervallo.
Essendo Vx il valore di mercato del bene oggetto di stima
Px il parametro preso in considerazione
SP la somma dei prezzi di mercato dei beni presi come termini di confronto
Sp la somma dei parametri dei termini di confronto
Avremo : Vx : Px = SP : Sp da cui Vx = (SP/ Sp)x Px
La fase analitica della stima consiste nella scelta dei termini di confronto mentre la risoluzione della proporzione è la fase finale della stima.
LE FASI DEL GIUDIZIO DI STIMA
1. individuazione dell’aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima: bisogna tener conto del rapporto che esiste tra il committente e il bene da stimare per scegliere il metodo di stima adatto.
2. accertamento dei dati di marcato e formazione della scala dei prezzi: bisogna accertare i prezzi pagati per i beni presi a confronto con quello oggetto di stima , si procede quindi alla formulazione della scala dei prezzi e all’eliminazione degli stessi in caso di non siano strettamente paragonabili al bene oggetto di stima .
3. analisi del bene da stimare , scelta dei termini di confronto e parametri di stima : alcuni dati di stima devono essere ipotizzati dal perito che dovrà anche scegliere il parametro in base alla variabilità dei prezzi e variabilità dei caratteri.
4. scelta del procedimento estimativo: il metodo di stima scelto dovrà tener conto delle circostanze e delle caratteristiche del bene oggetto di stima
5. applicazione del procedimento estimativo: in pratica si risolve la proporzione finale della stima . A stima conclusa il bene dovrebbe trovarsi in una fase di ordinarietà perché la stima sia valida.
6. correzione del valore ordinario.
7. aggiunte e detrazioni al valore ordinario.
LE CARATTERISTICHE DEI BENI INFLUENTI SUL VALORE.
Un bene ha un certo interesse sul mercato in base a delle caratteristiche che possiamo dividere in :
• caratteristiche o condizioni intrinseche
• caratteristiche o condizioni estrinseche
• situazione giuridica
INTRINSECHE : sono le caratteristiche proprie del bene indipendentemente dalla collocazione del bene stesso.
ESTRINSECHE : sono le caratteristiche che dipendono dall’ambiente circostante considerato negli aspetti di tipo sociale , naturale ed economico.
LA SITUAZIONE GIURIDICA : vincoli che possono limitare l’esercizio della proprietà
IL PARAMETRO DI STIMA
Se potessimo definire il parametro ideale sarebbe una caratteristica conosciuta e misurabile legata da un rapporto costante al prezzo ma visto che il rapporto costante non esiste sarà compito del tecnico ricercare quello che più si avvicina alla linearità il tutto dopo aver steso la scala dei prezzi per poter scegliere il parametro di stima più regolare.
Il parametro di stima scelto deve essere il più possibile misurare precisamente e direttamente per ridurre al minimo la soggettività della stima .
I parametri di stima possono essere fisici o tecnici ovvero economici .
Il parametro economico si può considerare come il reddito Plv oppure Bf ma esiste soltanto per beni che danno una produzione nota.
I TERMINI DEL CONFRONTO ESTIMATIVO.
Oltre alla scelta del parametro bisogna tener conto dei beni scelti per il confronto che possono avere caratteristiche molto diverse dal bene oggetto della stima .
Se la caratteristica di diversificazione è unica allora per forza di cose il parametro di stima dovrà dipendere da questa visto che è l’unico elemento che fa variare il prezzo .
Se le caratteristiche sono molteplici allora bisognerà considerare la variazione di prezzo provocata da quella più influente facendo il modo che le altre si bilancino o considerandole trascurabili.
In questo modo in termini di confronto saranno con beni simili o per beni analoghi se le variabili si bilanciano.
In sostanza:
1. i termini di confronto devono essere simili o analoghi per tutte le caratteristiche del bene.
2. l’influenza sul valore massima deve essere data solo dal valore scelto come parametro .
3. che non ci sia grande variazione tra la differenza di valore massima e quella minima .
4. che ci sia un gran numero di termini di confronto perché il rapporto SP/Sp abbia un significato statistico importante.
IL PRINCIPIO DELL’ORDINARIETA’.
Ordinarietà corrisponde a normalità ed è in statistica il dato che in una serie di valori si verifica con frequenza maggiore. La stima sarà quindi basata su dati con caratteristiche ordinarie quindi comuni a più beni simili presi a confronto
L’ORDINARIETA’ DELLO STATO DI CONSISTENZA E DELLA SITUAZIONE GIURIDICA.
Ordinarietà delle condizioni materiali : se gli eventi che hanno riguardato il bene rientrano nella normalità , come il comportamento che hanno avuto i possessori del bene nei confronti dello stesso.

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