Stima aree fabbricabili: tesina di Estimo

Materie:	Tesina
Categoria:	Estimo
Voto:	1.3 (3)
Download:	1399
Data:	25.05.2005
Numero di pagine:	6
Formato di file:	.doc (Microsoft Word)

Comune di Reggio Calabria, località Rosalì
ESTIMO
PERIZIA DI VALUTAZIONE DI UN’AREA FABBRICABILE

Allegato al Progetto Interdisciplinare
classe 5 D a.s. 2003/2004
“Giochi e tempo Libero”
Il Coordinatore:
Arch. Francesco Marino
Il Docente di Estimo:
Dott. Candeloro Lia
L’alunno:
Giulio Ferraro
Premessa
Il sottoscritto Dott. Giuseppe Ghiarardini con studio in Reggio Calabria, Via T. Campanella 49 B, iscritto all’Albo dei Dottori Agronomi della Provincia di Reggio Calabria, consulente tecnico del Tribunale di Reggio Calabria, a seguito dell’incarico ricevuto dal Sig. Cullari Francesco proprietario dell’area sita in località Rosalì del comune di Reggio Calabria, individuata nella particella 1 foglio 3 di
, effettuava:
➢ Raccolta di informazioni dal proprietario in data 03/05/2004
➢ Sopralluogo dell’immobile in data 10/05/2004
➢ Accesso all’Ufficio Erariale, Sezione Seconda Catasto Terreni in data 17/05/2004
➢ Ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Calabria in data 18/05/2004
al fine di procedere alle indagini necessarie all’espletamento dell’incarico ricevuto.
Il sottoscritto espone nella presente relazione il risultato delle sue ricerche e le conclusioni cui è pervenuto.
DESCRIZIONE
Il fondo è ubicato in località Rosalì del Comune di Reggio Calabria, si estende per 00.47.00 ha ed è costituito della seguente particella catastale, censita al Catasto Terreni del comune di R.C. sez. Rosalì caricata alla partita n 3 intestata al Signor Cullari Francesco: foglio 3 mappale 1 agrumeto di 1^ classe.
Il fondo è privo di fabbricati rurali.
Da tempo immemorabile, come risulta da ricerche compiute e da ammissioni dello stesso proprietario, i terreni sono coltivati ad agrumeto.
Il fondo è irrigato con le acque del rio Calabrò, che scorre a margine dei terreni. La concessione n° 12 del 1948 consente il prelevamento di una portata di 15 l/s per 80 ore settimanali nel periodo irriguo compreso fra il 15 aprile e il 15 settembre. La derivazione avviene mediante manufatti di presa ubicati a monte dei terreni da irrigare e costituiti da una paratoia di sbarramento del rio, azionabile manualmente e da un canale di derivazione con sponde cementate in un primo tratto, proseguente in una normale roggia di scavata in terra e diramatesi nei terreni del fondo.
Il fondo, accorpato e di forma trapezoidale, è condotto in economia diretta, è leggermente in pendenza verso sud, buon sedime edificabile. Presenta inoltre ottime caratteristiche di amenità e salubrità.
Una strada comunale asfaltata lambisce la proprietà su due lati: quello a monte e quello ad ovest. Il lato a valle è delimitato dal letto del torrente “Gallico”. Il lato ad est confina con la particella catastale n° 423 caricata alla partita n° 3 intestata al Sig. Calabrò Michele.
Il fondo presenta ottime Tale area ha già avuto interventi per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi la superficie di 4700 m2 è da considerarsi fondiaria. L’area Il base al P.R.G. in vigore, l’area in esame ricade nella zona F (attrezzature ed impianti di interesse generale – aree per attrezzature sportive e per il tempo libero )
Gli indici che regolano l’edificazione sono i seguenti:
Iff = (indice di fabbricabilità fondiaria, rapporto in m3/m2 tra il volume edilizio e la superficie fondiaria) = 2,00 m3/m2
Rc (rapporto di copertura, porzione di lotto copribile dei fabbricati m2fabbr/m2lotto ) = 3/10
H (altezza massima edifici) = 7,50 m
Distanza dai confini = 6 m
Distanza dalle strade 7,50 m
Verde = min 15 %
Parcheggi = min 15 %
Seppur la zona abbia la suddetta destinazione urbanistica ed effettivamente sono presenti alcune aree destinate ad impianti ricreativi, sportivi, culturali, agriturismi, in fondo in oggetto è ancora coltivato ad agrumeto.
L’area non risulta né affittata né soggetta da vincoli di diritto privato.
La zona in sui è ubicato il fondo è nella periferia nord di reggio Calabria; è ben collegata con la città e ben servita dai mezzi pubblici, traffico e parcheggi non presentano problemi particolari rispetto alla media cittadina, le aree sono sufficienti sia come manutenzione che come attrezzature (panchine, giochi per bimbi, ecc..)
La popolazione residente appartiene, per lo più, al ceto medio-basso con redditi derivanti da attività agricole, non vi sono problemi di sicurezza e ordine pubblico tali da influenzare il mercato e la presenza di strutture scolastiche e amministrative decentrate è nel complesso adeguata alle necessita dei residenti.
Le attività commerciali per i generi di prima necessità sono adeguate alle esigenze locali.
Scopo della stima
Saranno effettuati lavori di edificazione che porteranno alla nascita di un complesso sportivo costituito da una struttura principale in c.a. (adibita a servizi, spogliatoi, bar, sala comune), due campi da bocce, un campo da tennis, un percorso di mini-golf, un percorso di atletica, nonché un sistema di recinzione e distribuzione di alberi di alto fusto lungo il confine.
Esterno al sistema di recinzione, lungo la strada che lambisce la proprietà ad ovest è prevista un’area destinata ai parcheggi.
E’ richiesta pertanto la stima dell’area fabbricabile.
E’ del tutto evidente che l’aspetto economico dell’immobile che risponde al motivo pratico delle stima è il valore di mercato, cioè il più probabile prezzo che potrebbe essere realizzato da una sua messa in vendita.
Sarà compiuta una stima sintetica parametrica.
Il parametro tecnico assunto è la superficie.

Valutazione
Nel comprensorio in cui si trova l’area in oggetto sono presenti alcuni fondi di dimensioni comprese fra i 3 e i 5 ha. Sono state individuate tre aree che per posizione, grandezza, forma, lunghezza e orientamento del fronte stradale sono molto simili a quella in oggetto e costituiscono termini ideali di confronto. Si è accertato il loro valore assunto durante avvenimenti di compravendita.
I dati relativi all’area di confronto sono riportati nella seguente tabella
Area
Valore (€)
Superficie (m2)
A
55.000,00
3600
B
66.000,00
4500
C
76.000,00
5000
TOTALI
197.000,00
13100

Vx : px = VV : Vp
Vx =
V
• px =
197.000,00 €
• 4700
= 70.679,38 €
p

13100 m2

Conclusioni
Sulla base delle considerazioni, dei raffronti e dei calcoli di cui è stato fornito resoconto, si conclude che il valore di stima richiesto con riferimento alla data corrente, può ritenersi di 71.000,00 € (settantunomilaeuro/00)

Reggio Calabria, lì 31/05/2004
Il Perito
Dott. Giuseppe Ghiarardini

➢ Allegati:

• Estratto di mappa relativo alla particella n° 1 foglio n° 3 del Comune di R.C.sez. Rosalì
• Aerofotogrammetria dell’area.
• Stralcio P.R.G.
• Norme tecniche di attuazione Comune di R.C.

Estratto di mappa relativo alla particella n°1 del foglio n°3
del Comune Reggio Calabria sez. Rosalì Scala 1:2000

Stralcio del Piano Regolatore Generale.
Comune di REGGIO CALABRIA - Assessorato alla Pianificazione Territoriale
NORME TECNICHE
DI
ATTUAZIONE
TITOLO III - ZONIZZAZIONE
CAPO II - ZONE TERRITORIALI OMOGENEE
Art. 23: ZONA OMOGENEA F
Comprende le parti del territorio comunale destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
Tale zona omogenea F è individuata nelle tavole di P.R.G. con le dizioni:
aree a verde pubblico;
aree ad uso delle attrezzature di servizio pubblico e privato a carattere regionale ed urbano;
aree per le sedi ed attrezzature sanitarie ed assistenziali;
aree per attrezzature sportive e per il tempo libero;
aree per attrezzature di carattere annonario;
aree per attrezzature tecnologiche;
aree per sedi ed attrezzature per il culto;
aree per chiese ed opere parrocchiali;
aree per centri civici e sociali;
aree per parchi e giochi;
aree per asili nido e scuole materne;
aree per scuole dell'obbligo;
aree per attrezzature scolastiche di grado superiore.
G) AREE PER ATTREZZATURE SPORTIVE ED IL TEMPO LIBERO
Destinazione specifica: gioco, sports e tempo libero, impianti ricreativi, sportivi e culturali, esercizi pubblici e caratteristici per il settore gastronomico, di pubblico spettacolo e trattenimento, per biblioteche, discoteche, sale per riunioni ed incontri oltre a 'residences', pensioni, alberghi.
Gli indici che regolano l'edificazione sono i seguenti:
Iff (indice di fabbricabilità fondiaria, rapporto tra il volume edilizio e la superficie fondiaria) = 2,00 m3/m2
Rc (rapporto di copertura, porzione di lotto copribile dei fabbricati -- m2fabbr/m2lotto -- ) = 3/10
H (altezza massima edifici) = 7,50 m
Dc (Distanza dai confini) = 6 m
Ds (Distanza dalle strade) = 7,50 m
Verde = min 15 %
Parcheggi = min 15 %

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