Esempio di stima di aree fabbricabili

Materie:Appunti
Categoria:Economia

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Testo

QUESITO DI STIMA
Oggetto di valutazione è un'area fabbricabile a voi nota, mediante valore di trasformazione individuare la miglior utilizzazione tra uso abitativo e commerciale (uffici e negozi).
Si dispone dei seguenti dati:
• Zona territoriale C
• Indice di edificabilità 5 mcXmq
• Indice di utilizzazione 0.50
• Altezza massima 13.50 m
RELAZIONE DI STIMA
• PREMESSA
• DESCRIZIONE
• DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE
• CONCLUSIONI
Premessa
La sottoscritta Geometra Danila Pellicani regolarmente iscritta all’albo dei Geometri della provincia di Bologna con il n° 1791 con studio in via Emilia n°95, in seguito all'incarico conferitomi il 20-10-2001 dall'impresa BD procedo alla stima dell'area edificabile sita in Imola, via Zurigo iscritta nel foglio 40 mappale 18.
Al fine di dare esauriente riscontro alla richiesta formulata dalla predetta impresa, mi sono recata il giorno 23-10-2001 nella zona in esame ove è ubicato il bene oggetto di stima e dopo avere rilevato tutti gli elementi utili per la definizione delle caratteristiche del bene e avere effettuato le ricerche relative al mercato immobiliare della zona circostante, procedo nel seguente modo.
DESCRIZIONE
Dell'area fabbricabile sono note le seguenti caratteristiche estrinseche:
Il terreno oggetto della presente valutazione è ubicato nella periferia del comune di Imola, in via Zurigo e presenta ottime caratteristiche di amenità e salubrità. L'incremento edilizio negli ultimi anni ha determinato l'aumento di domanda per aree analoghe a quella in esame.
Caratteristiche intrinseche:
l'area in oggetto ha forma rettangolare e la sua superficie territoriale è di 1200 mq. Tale area ha già avuto interventi per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi la superficie di 1200 mq è da considerarsi fondiaria. L'intera zona, è provvista delle necessarie opere di urbanizzazione ed è ottimamente collegata con il centro mediante linee urbane. L'area ha giacitura pianeggiante, buon sedime edificabile e piano di campagna alla stessa quota della strada limitrofe.
Caratteristiche giuridiche:
In base al PRG in vigore, l'area in esame ricade nella zona C (zona di espansione residenziale). Il regolamento edilizio prevede in zona C un indice di edificabilità di 5 mc per mq, un indice di utilizzazione pari a 0.50 e una altezza massima fuori terra di 13.50 m.
L'area non risulta né affittata né vincolata da usufrutto o da altro diritto reale di godimento.
In relazione alle predette prescrizioni, nel caso in esame, per una superficie di 1200 mq, la cubatura massima edificabile è di:
1200X5=6000 mc
Nell'area fabbricabile è possibile edificare un edificio, adibito sia ad uso commerciale che ad uso abitativo, con l'aiuto delle indagini di mercato si determinerà quale delle due costruzioni è la più conveniente.
Determinazione del valore di mercato dell'edificio realizzabile:
USO ABITATIVO
L'immobile è distribuito su quattro piani nel seguente modo:
piano terra:
numero 2 unità immobiliari di 120 mq e 107 mq
piano primo:
numero 2 unità immobiliari di 120 mq e 107 mq
piano secondo:
numero 2 unità immobiliari di 120 mq e 107 mq
piano terzo:
numero 2 unità immobiliari di 120 mq e 107 mq
si prenderà in considerazione l'unità immobiliare con superficie commerciale maggiore.
VALUTAZIONE SINTETICO-COMPARATIVA
Vx: superficie commerciale 120
U.I
VALORE IN €
SUPERFICIE
A Via …
200.000
105.5
B Via…
225.000
115
C Via…
190.000
95
Ξv 615.000
Ξp 315.5
Ξv: Ξp=Vx:Px
Vx=(615.000/315.5)X120=233.914 €

USO COMMERCIALE
U.I
VALORE IN €
SUPERFICIE
A Via …
300.000
110
B Via…
420.000
127
C Via…
590.000
130
Ξv 1.310.000
Ξp 367
Vx: superficie commerciale 120
Ξv: Ξp=Vx:Px
Vx=(1.310.000/367)X120=428.337€
Per determinare la più conveniente delle due utilizzazioni è necessaria la valutazione dei costi di trasformazione.
Determinazione dei costi:
Determinazione del costo a secco del cantiere (csc).
Per ottenere il costo a secco del cantiere bisogna considerare la proiezione della superficie che copre l'area; tale valore si rende necessario per quantificare i mc da edificare ai quali si assegnano i relativi costi di costruzione. I costi a mc ammontano a € 250 per uso commerciale e a 200 per uso abitativo.
Dal progetto esecutivo si è ricavato che la superficie coperta del fabbricato è data dalla superficie occupata dalle unità immobiliari urbane.
Nel calcolo del costo a secco del cantiere avremo le seguenti cubature:
• Cubatura sottotetto=1.5 m di h X60 mq superficie coperta=90 mc
La superficie coperta è stata ottenuta col prodotto della superficie totale per l'indice di utilizzazione
• Cubatura fondazioni=1.5 m di h X60 mq superficie coperta=90 mc
• Cubatura fuori terra=13,50X60=810 mc
Cubatura totale=990 mc
COSTO A SECCO DEL CANTIERE (uso abitativo)
• Cubatura sottotetto ¼ del costo di cantiere=90X200X0.25=4500€
• Cubatura fondazioni ¼ del costo di cantiere=90X200X0.25=4500€
• Cubatura fuori terra 810X200=162.000€
TOTALE COSTO A SECCO DI CANTIERE 171.000€
• Spese di progetto e direzione dei lavori 7% del CSC=11970€
• Profitto normale d'impresa 15% del CSC=25.650
• Oneri di urbanizzazione si considerano 23€ al mc per le spese di urbanizzazione e gli oneri accessori=22770€
TOATALE COSTI DI TRASFORMAZIONE 231.390€
COSTO A SECCO DEL CANTIERE (uso commerciale)
• Cubatura sottotetto ¼ del costo di cantiere=90X250X0.25=5625€
• Cubatura fondazioni ¼ del costo di cantiere=90X250X0.25=5625€
• Cubatura fuori terra 810X250=202.500€
TOTALE COSTO A SECCO DI CANTIERE 213.750€
• Spese di progetto e direzione dei lavori 7% del CSC=14.962,5€
• Profitto normale d'impresa 15% del CSC=32062.5€
• Oneri di urbanizzazione si considerano 23€ al mc per le spese di urbanizzazione e gli oneri accessori=22770€
TOTALE COSTI DI TRASFORMAZIONE 283.545€
Il valore dell'area edificabile è:
USO COMMERCIALE
Vt=428.337-283.545=196.947€
USO ABITATIVO
233.914-231.390=2524.41€
Conclusioni
Concludendo, secondo i dati da me calcolati l'area avrebbe un valore maggiore se vi fosse edificato un fabbricato ad uso commerciale.

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