Stima dei fabbricati civili

Materie:Riassunto
Categoria:Estimo
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Data:03.01.2007
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Testo

Stima dei fabbricati civili
Il mercato dei fabbricati civili è caratterizzato per una domanda attiva sia per abitazioni sia per investimento, il valore dipende dalle caratteristiche:
estrinseche: presenza di servizi privati e pubblici, tranquillità della zona, comune ecc.
intrinseche: tipologia edilizia, dimensioni, prospicenza, caratteristiche proprie appartamento ecc.
giuridiche: mutui, vincoli legali, amministrativi ecc.
gli scopi della stima sono moltissimi:compravendita, permuta, danni, assicurazione ecc.
gli aspetti economici applicati sono:
v. di mercato: stimare un f. secondo l’aspetto economico del v. di m. significa stabilire il più probabile prezzo a cui lo si potrebbe vendere con riferimento al momento in cui viene formulata la stima.
v. di capitalizzazione: il v. di c. di un f. è dato dall’accumulazione al momento della stima dei suoi redditi futuri e ordinari che è capace di dare.
v. di costo: è dato dalle spese indirette e dalle spese dirette;le spese indirette sono costituite dai mancati redditi dati dalla differenza tra il b. f. attuale e i b. f. che si verificano nel periodo transitorio.
v. di trasformazione: il v. di t. di un f. si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato dell’immobile e il costo della trasformazione(es. macchiatico)
(deve essere però:tecnicamente possibile, economicamente conveniente, giuridicamente consentito).
Procedimento sintetico: si basa sul confronto diretto sulla base di un parametro tecnico comune tra il f. oggetto di stima e i f. simili.(a vista(mediata,immediata), storica, comparativa, per valori tipici).
P. analitico:per capitalizzazione dei redditi attraverso il computo metrico estimativo che è una analisi quali-quantitativa delle diverse opere edili messe in opera applicando ad ognuna il prezzo relativo e comprensivo di tutte le spese che un imprenditore sosterrebbe aggiungendo anche le spese generali e il profitto normale.

v. di costruzione: di un f. si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per edificarlo ex novo.
v. di ricostruzione: è il costo di costruzione riferito ad un f. esistente o esistito,cioè è il costo che un imprenditore ordinario deve sostenere oggi con materiali e tecniche attuali per produrre un edificio avente la stessa utilità di quello oggetto di stima.

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