Aspetti economici e di stima

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Aspetti economici e di stima

Il concetto di valore
-per i beni privati equivale al prezzo di mercato,e del costo di produzione
-per beni pubblici equivale al valore di uso sociale

il termine valore s’intende il risultato di una valutazione ,e quindi un dato che esprime un giudizio che può dipendere da diversi fattori.

Per prezzo si intende la cifra effettivamente pagata o pagabile per acquistare un bene ;è quindi un dato certo in questo caso viene chiamato storico quando l’importo è stato effettivamente pagato in una certa data.

Il costo è invece la cifra spesa per produrre un bene ,spesa effettivamente sostenuta in una certa data quindi un costo storico

Aspetti economici nelle valutazioni micio estimative

Gli studiosi hanno individuato per i beni privati ;6 tipi di valore
Serpieri 5 tipi Famulare un altro tipo
1)più probabile valore di costo
2)più probabile valore di mercato
3)il più probabile valore di trasformazione
4)più probabile valore complementare
5)più probabile valore di surrogazione
6)più probabile valore di capitalizzazione

i primi due valore e costo sono fondamentali ,gli altri derivati

il valore di capitalizzazione è dato dall’attuazione della resa attuale di quel capitale in futuro attualizzare un valore futuro casa terreno azienda,che può assumere in futuro.

Il valore di mercato è quello fondamentale rispetto ai sei aspetti economici citati esso è dato dal confronto con i prezzi realmente pagati nel recente passato per beni simili si basa quindi su dati storici cioè realmente pagato o su un probabile valore medio, e sulle condizioni ordinarie di mercato,evitando i casi limite di alti e bassi.
Il prezzo di mercato si forma dall’ incontro tra la domanda e l’offerta,ma il perito ma il perito deve saper individuare anche i beni che deve prendere come paragone,il territorio in cui si verificano quei determinati prezzi,il tempo in cui i prezzi possono essere validi.

11.3 il valore di costo
è dato dalle spese che l’imprenditore sostiene per produrre quel bene da stimare -il valore di costo risulta dalla formula
VK= Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf
Q=quote per manutenzione ,reintegrazione assicurazione
Sv=spese varie , matterie prime ,energie
Tr=tributi da pagare allo stato comune o regione
Sa=salari compresi per lavoro manuale
St=stipendi:compensi per lavoro intellettuale
I=interessi compenso che va al capitalista che ha messo nel ciclo produttivo soldi macchine ecc
Bf=beneficio fondiario :compenso che va al proprietario che ha messo ha disposizione beni immobili come terreni fabbricati locali ecc
Va aggiunto il profitto nominale T che può essere basso o a volte nullo
Come nel campo dell’agricoltura ,ma anche elevato al 20,30 del costo totale come nel campo dell’edilizia che il rischio è elevato

Il valore di trasformazione
Si applica ad un bene ,che è stato modificato per fargli acquistare valore perciò tale valore il suo valore si determina stimando il suo valore di mercato del bene trasformato ,a cui si deve togliere il costo per realizzare queste modifiche Vt=Vm-K
Per esempio un vecchio fabbricato in degrado che viene abilitato dopo essere stato ristrutturato a negozio

Il valore complementare di un bene che è legato ad altri beni che hanno reciproca utilità cioè sono complementari a lui il bene complementare è capace di aumentare il valore del bene al quale viene associato
Es. se vicino ad un terreno viene costruita una strada questa acquista valore

Il valore di surrogazione (sostituibile )
Esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo cioè che hanno la stessa utilità

Valore di capitalizzazione
Il v.c o rendita indica la trasformazione di una serie di redditi futuri in capitale attuale somma attuale di redditi futuri
Il valore di capitalizzazione viene usato soprattutto per gli immobili ,terreni fabbricati ecc in ambito catastale fiscale
E si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente 100per i fabbricati 75 per i terreni agricoli secondo la formula V0 = bf/r
V0 sta per valore di capitalizzazione Bf per fondiario ed r =rendita