Estimo civile: i fabbricati civili

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Testo

ESTIMO CIVILE:
I FABBRICATI CIVILI
Per fabbricato s’intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale autonome. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani.
I fabbricati rurali sono destinati alla conduzione del fondo e alle esigenze produttive dell’attività agricola. Essi non sono separabili dal fondo al quale sono asserviti senza perdere la loro caratteristica di ruralità.
I fabbricati urbani sono tutti quelli che non corrispondono ai requisiti di ruralità. Si distinguono in fabbricati civili e industriali.
I fabbricati civili sono destinati ad abitazione, ufficio, negozio; si tratta di fabbricati che hanno un proprio valore di compravendita e di locazione, per cui ne è di solito possibile la stima del valore di mercato o del valore di capitalizzazione.
I fabbricati industriali sono quelli costruiti in funzione di una determinata attività produttiva e hanno caratteristiche peculiari legate alla loro specifica destinazione, che ne vincola la possibilità d’uso.
I fabbricati rurali non hanno un proprio mercato di compravendita.
In base alla loro destinazione d’uso, i fabbricati civili possono essere distinti in residenziali e strumentali. Questi fabbricati sono oggetto di compravendita o di locazione, per cui si possono compiere stime del valore di mercato e di capitalizzazione. il valore di mercato è l’aspetto economico fondamentale di questi beni.
Il mercato dei fabbricati nuovi non è in libera concorrenza ma realizza una situazione di monopolio unilaterale d’offerta. L’offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida, mentre la domanda è suscettibile di oscillazioni più rapide e più ampie.
Per i fabbricati ad uso commerciale esiste un maggior equilibrio fra domanda e l’offerta. Esso è fortemente localizzato.

CARATTERISTICHE INFLUENTI SUL VALORE DEI FABBRICATI
Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza le caratteristiche estrinseche, intrinseche e la situazione giuridica. Nel corso delle indagini preliminari, il perito deve esaminare tutte le caratteristiche del fabbricato,allo scopo di fornire un quadro di notizie delle quali potrà essere studiata l’incidenza combinata sul valore.
Le caratteristiche estrinseche sono quelle relative al centro abitato,alla fascia urbana,al quartiere e alla zona particolare in cui è ubicato un fabbricato.
Esse sono:
• COMUNE DI APPARTENENZA DEL FABBRICATO:
La richiesta per l’acquisto di un fabbricato aumenta quando esso è ubicato in grandi città e in zone con alta concentrazione di attività produttive e sociali.
• FASCIA URBANA DI UBICAZIONE DEL FABBRICATO :
Diversamente apprezzati sono: il centro storico ,la zona compresa tra il centro e la periferia , la periferia stessa e le estreme propaggini del nucleo abitativo. In ciascuna di queste fasce a sua volta vi possono essere zone residenziali o scadenti.
• TONO SOCIALE DELLA ZONA
Esso e’ determinato da elementi obiettivi:il ceto sociale medio della popolazione residente, a caratteristiche architettoniche dei fabbricati , l’esistenza di centri per manifestazioni
Culturali e di vita modana.

• AMENITA’ E SALUBRITA’ DEL LUOGO
Ne sono componenti naturali la bellezza del paesaggio le condizioni climatiche;ne sono componenti artificiali le opere dell’uomo:in senso positivo quelle realizzate a scopo ornamentale e ricreativo ,in senso negativo quelle risultanti dall’attività produttiva(inquinamento atmosferico).
• ACCESSIBILITA’
Essa dipende dall’esistenza e dall’efficienza dei servizi di trasporto(tram,autobus e metropolitana); dall’ esistenza di strade di collegamento e dalla disponibilità di parcheggio.
• DOTAZIONE DI STRUTTURE:
hanno importanza sia le attività private fornitrici di servizi vari (banche ,punti vendita,locali
di ritrovo ecc.),sia le strutture pubbliche che assicurano servizi sociali(scuole,ospedali
ambulatori,chiese,attrezzature sportive)

Le caratteristiche intrinseche ,invece,sono quelle proprie del fabbricato e riguardano la sua
tipologia, le sue dotazioni,la sua età,il suo stato di conservazione e di efficienza. Esse sono:
• TIPOLOGIA EDILIZIA
Le abitazioni possono essere in ville,villette a schiera,in condomini verticali.
Ogni tipo di abitazione ha il suo grado di apprezzamento nel mercato immobiliare.
• PROSPICIENZA DELL’EDIFICIO
Un fabbricato è diversamente apprezzato a seconda se la sua facciata principale è rivolta
verso un cortile,un viale alberato,una piazza,un parco.
• EPOCA DI COSTRUZIONE
Incide su diverse caratteristiche:sullo stile architettonico, sul tipo di strutture portanti,sulla
funzionalità della distribuzione degli spazi interni.
Inoltre se prendiamo in esame un edificio con struttura portante,usuale nelle costruzioni di una certa età,ci rendiamo conto che a parità di superficie commerciale,la superficie utilizzabile è minore rispetto alle strutture in calcestruzzo armato.
• DOTAZIONI COMUNI: LORO STATO DI CONSERVAZIONE ED EFFICIENZA
Gli elementi che riguardano questo punto sono molteplici:gli ingressi,le scale,il tetto (di primaria importanza per il suo elevato costo di riparazione
o di rifacimento);gli ascensori,la portineria,il citofono;gli impianti di riscaldamento,elettrico,idraulico;gli spazi esterni attrezzati,campi da gioco ecc.
• CATEGORIA CATASTALE
Determina l’entità del reddito imponibile e quindi influisce sul reddito netto dell’immobile,e dipende da elementi obiettivi che si possono rilevare dall’esame del fabbricato;a livello di mercato è importante perché costituisce un’attribuzione > di qualità.
Le categorie catastali sono: abitazione signorile,civile,economica,ecc.
• LIVELLO DEL PIANO
Sono poco apprezzate dal mercato le unità immobiliari del piano terra e del piano rialzato
mentre le più pregiate sono quelle del piano attico.
• GRANDEZZA
La domanda delle unità immobiliari urbane si manifesta con diversa intensità a seconda della loro grandezza. Gli alloggi urbani piccoli o medi,rispondendo alle necessità di una più larga fascia utenti hanno prezzi unitari superiori.
• DISTRUBUZIONE INTERNA
Questa caratteristica tiene conto della distribuzione razionale delle stanze rispetto ai vani accessori ,l’ampiezza dei vani stessi ,la forma delle stanze .
• DOTAZIONE DI BALCONI E TERRAZZI
Sono elementi che aggiungono comodità ad un alloggio ,consentendo l’affaccio,lo stendimento dei panni ecc.
• DOTAZIONI INTERNE
I pavimenti ,i serramenti e gli intonaci vanno valutati con riguardo ai materiali di cui sono fatti e allo stato di conservazione. L’impianto idraulico-sanitario è di primaria importanza e ha bisogno di manutenzione(tenendo presente che l’impianto ha una durata media di 35-40 anni)
• DOTAZIONI ESTERNE COMPLEMENTARI
Un esempio di dotazione esterna più comune è senz’altro il box per auto,o semplicemente
posto-macchina al coperto o all’aperto. Anche se sono unità immobiliari separate,
aumentano notevolmente il prezzo dell’unità principale .
• PROSPICENZA,ORIENTAMENTO,LUMINOSITA’
Un esempio ben chiaro di prospicenza lo si può riscontrare ad esempio nei negozi,
dove a parità di superficie,assume notevole importanza ,la lunghezza sul fronte stradale
e quindi la grandezza delle vetrine.
L’orientamento rispetto ai punti cardinali è importante,perché determina il grado
di soleggiamento e di luminosità degli interni.
La luminosità è apprezzata per il confort che arreca e il risparmio di energia elettrica che
consente.
Situazione giuridica:
Tra le condizioni che influiscono sul valore di un fabbricato vi sono i vincoli che nascono dalla legge,da disposizioni amministrative,da rapporti con terzi.
Le condizioni sono le seguenti:
• CONFORMITA’ ALLE LEGGI URBANISTICHE E ALLE DISPOSIZIONI URBANISTICHE
Un fabbricato deve essere in regola con il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune
e con il Piano particolareggiato della zona. Deve essere realizzato in conformità con la licenza o concessione edilizia. In caso di difformità, deve essere stata presentata una domanda di condono edilizio ai sensi della legge 28/2/1985 n. 47. Deve avere ottenuto il certificato di abitabilità o,se a destinazione diversa dall’abitazione ,il certificato di agibilità.
• SITUAZIONE DEBITORIA O CREDITORIA
Il fabbricato può essere gravato da un mutuo ipotecario ,oppure,il proprietario può avere conti in sospeso con l’amministrazione del condominio ,o dover risarcire danni. Il debito ipotecario si trasferisce con la proprietà dell’immobile e grava automaticamente sul suo valore. I debiti personali hanno un’influenza riflessa sul valore ,in quanto rappresentano una situazione di disagio per l’acquirente,che vi deve far fronte pur con diritto di rivalsa.
• SERVITU’ PASSIVE E ATTIVE
L’immobile può essere soggetto d’usufrutto totale o parziale,che riduce il valore della nuda proprietà. Può essere oggetto di esproprio per motivi di pubblica utilità. Può godere del diritto di sopraelevazione o,più in generale,può essere suscettibile di trasformazione per un migliore sfruttamento.
• SITUAZIONE FISCALE
Per il nostro mutevole sistema tributario,il fabbricato potrebbe godere di un’esenzione fiscale temporanea,che si tradurrebbe in un maggior reddito transitorio per il proprietario,e di conseguenza, maggior valore rispetto a fabbricati esenti.
• SITUAZIONE LOCATIZIA
La locazione rappresenta la via di utilizzazione fruttifera di un fabbricato civile.
La domanda nasce però soprattutto dal bisogno di possesso per uso proprio e si rivolge ad alloggi liberi e subito disponibili. Quando esiste un contratto di locazione in atto,la liberazione degli alloggi diventa più difficile e ha tempi più lunghi per questo si ha una svalutazione del 25%-30% degli alloggi occupati rispetto a quelli liberi.

Stima dei fabbricati civili.
Gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione sono: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione e complementare.
Valore di mercato dei fabbricati civili. Stima ad impressione e stima storica.
La stima a vista è possibile solo per chi abbia grande esperienza. La stima storica è applicabile con le limitazione e le incertezze proprie del sistema, aggravate in più dalla mutevolezza non sistematica dei prezzi di mercato.
Stima per valori tipici o per elementi costitutivi. E’ applicabile a fabbricati comprendenti più unità immobiliari che rappresentano gli elementi costitutivi del complesso immobiliare.
Stima parametrica. E’ il procedimento più sintetico e più adottato nella pratica. La prima fase del procedimento riguarda la determinazione del valore ordinario del fabbricato in oggetto; successivamente si prendono in considerazione gli elementi di straordinarietà per correggere il valore ordinario (per comodi e scomodi), per modificarlo tramite aggiunte e detrazioni e giungere così al valore effettivo. Il valore ordinario si determina per confronto con fabbricati simili di noto prezzo recente di mercato, sulla base di un parametro tecnico.
Valore di mercato per fabbricati civili. Stima analitica.
Determinazione del reddito capitalizzabile (Bf). Un fabbricato civile ha la possibilità di dare reddito attraverso la locazione. Questo comporta per il proprietario la riscossione di un canone, che costituisce la parte essenziale del reddito padronale lordo (Rpl). Gravano sul proprietario diversi oneri che costituiscono le spese di parte padronale (Spp). Bf = Rpl - Spp.
Reddito padronale lordo. Deve essere determinato nel suo ammontare annuo posticipato, medio, ordinario e continuativo. Ne è componente essenziale il canone lordo di locazione. Il canone da considerare deve essere quello che rappresenta il prezzo d’uso del fabbricato, escluse le attrezzature domestiche. Potrebbe essere una ulteriore fonte di reddito per il proprietario la detenzione di un deposito cauzionale versato dal locatario.
Spese di parte padronale.
Quota di manutenzione. E’ la spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato. Si distingue in manutenzione ordinaria e straordinaria. Le spese di manutenzione da considerare nel bilancio sono quelle che competono al proprietario e non già quelle che spettano all’inquilino. Le spese a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Quota di reintegrazione. Data la lunga durata dei fabbricati, la quota di reintegrazione si riduce a poca cosa. In pratica essa è in gran parte assorbita da quella di manutenzione.
Quota di assicurazione. I fabbricati sono normalmente assicurati contro i rischi da incendio e da scoppio, e contro i rischi di responsabilità civile.
Spese per amministrazione e sorveglianza.
Perdite per sfitto, inesigibilità e ritardato pagamento.
Imposte. ICI, IRPEF.
Spese di gestione. Spese necessarie per fornire all’immobile i servizi di cui abbisogna per funzionare in modo da soddisfare le esigenze di chi lo utilizza.
Interessi di anticipazione. Tutte le spese di parte padronale sono distribuite nel corso dell’anno. Ciascuna di esse da luogo ad interessi passivi per il tempo che intercorre dal momento in cui viene sostenuta alla fine dell’anno.
Determinazione del saggio di capitalizzazione. Dal rapporto S Bf/S Prezzi di mercato si ottiene un saggio di capitalizzazione che rappresenta la fruttuosità dei beni considerati e che viene chiamato saggio medio fondiario. Potrà in seguito essere corretto dagli eventuali comodi o scomodi. Si diminuisce il saggio per i comodi e lo si aumenta per gli scomodi.
Calcolo del valore capitale. Determinati il beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione, il valore si calcolerà con la formula di capitalizzazione valida per i redditi annui posticipati costanti e illimitati: Vzero = Bf / i.
Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Per giungere all’effettivo valore di un fabbricato, può essere necessario apportare aggiunte e/o detrazioni sul suo valore ordinario. Possono essere aggiunte: Migliori rifiniture interne, particolari dotazioni interne o esterne, redditi transitori superiori all’ordinario. Possono essere tra le detrazioni: spese straordinarie di manutenzione, mancanza di elementi costituenti ordinaria dotazione, ipoteche per mutui, redditi transitori inferiori all’ordinario, servitù passive, irregolarità edilizie.
Valore di costo dei fabbricati civili. Il valore di costo di produzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato inesistente.
Il valore di costo di riproduzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per riprodurre un fabbricato già esistente.
Il valore di costo di riproduzione di un fabbricato deve allora essere correttamente inteso come somma del valore di mercato dell’area e del costo di riproduzione dell’opera edilizia.
Per i fabbricati civili il valore di costo di produzione interessa nei casi in cui un soggetto committente voglia conoscere la spesa che dovrà sostenere per realizzare una determinata opera.
Il valore di costo di riproduzione interessa nei seguenti casi: quando non può essere fatta la stima a valore di mercato perché questo non esiste; quando occorra determinare il valore di un fabbricato da assicurare contro l’incendio, o quando debba valutarsi il danno per un avvenuto sinistro.
Stima sintetica. La stima sintetica del valore di costo applica lo stesso principio comparativo della stima sintetica del valore di mercato. Si tratta di confrontare, sulla base di un parametro tecnico, il fabbricato da stimare con altri simili o analoghi, dei quali sia accertabile il costo di produzione. Il parametro più usato è la cubatura vuoto per pieno. Il valore trovato per confronto è il costo ordinario. A questo dovranno farsi aggiunte e detrazioni.
Stima analitica. La stima analitica del valore di costo di compie valutando tutte le componenti di spesa che un committente dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato. Queste spese sono:
1. La spesa per l’acquisto dell’area edificabile.
2. Spese di progetto e di direzione dei lavori.
3. Gli oneri e i contributi da pagare per l’ottenimento della concessione edilizia.
4. Spese di registrazione del contratto d’appalto.
5. Il costo delle opere edilizie.
6. Spese per allacciamenti vari.
7. Spese di collaudo per l’ottenimento del certificato di agibilità o di abitabilità.
8. Spese di accatastamento dell’immobile.
Valore di trasformazione dei fabbricati civili. Il valore di trasformazione è la differenza, riferita al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il costo ordinario di trasformazione. La stima di questo aspetto economico è possibile se la trasformazione che si ipotizza è perfettamente definita. Fabbricati che sono in pessimo stato di conservazione e insanabili, oppure che utilizzano solo in piccola parte l’indice di edificabilità, sono destinati alla demolizione per il ricupero dell’area edificabile. Il valore di demolizione è un particolare caso di valore di trasformazione. I beni che si ottengono sono l’area edificabile e i materiali di risulta.
Valore complementare dei fabbricati civili. Sono condizioni di complementarità le seguenti: porzioni di una stessa unità immobiliare in unico corpo di fabbrica; corpi fisicamente separati di una stessa unità immobiliare; tra unità immobiliari catastalmente distinte ma legate fra loro.

Esempio



  


  1. rosangela viteritti

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