Esempio di perizia di appartamento in condominio

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Categoria:	Estimo
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Data:	23.06.2006
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Esempio di Perizia di Descrizione e Valutazione
di un fabbricato di civile abitazione
Il sottoscritto _________, con studio in ___________, via ___________, iscritto all’albo dei _________ della Provincia di _______, a seguito dell’incarico ricevuto dal Sig. Mario Rossi, proprietario dell’immobile sito in ____, via _______, di “redigere descrizione e valutazione dell’abitazione”, effettuava:
• Sopralluogo dell’immobile in data __________;
• Accesso all’Ufficio provinciale dell’agenzia del Territorio il giorno _______;
• Accesso all’Ufficio tecnico del Comune di ______,
al fine di procedere alle indagini e ai rilievi necessari all’espletamento del mandato ricevuto.
Il sottoscritto espone nella presente relazione il risultato dei rilevamenti compiuti, delle considerazioni e delle elaborazioni estimative svolte e le conclusioni a cui è pervenuto.
Descrizione dell’immobile
Il fabbricato di cui trattasi è situato nel territorio del Comune di _____, via ________ n° ____ e consiste in uno condominio di cinque piani fuori terra, provvisto di ascensore controllato e collaudato ogni 5 anni, e l’appartamento del Sig. Rossi Mario è situato al quinto piano fuori terra.
Risulta edificato nel 1972, come da licenza di costruzione n° 157 del 29 marzo 1972, licenza di abitabilità n° 41 del 7 gennaio 1974.
L’appartamento è iscritto al Catasto dei fabbricati di ________ alla partita n° 567 intestata a:
Mario Rossi nato a Milano il 25 aprile 1937; è distinto in mappa al foglio n° 14 particella 687, subalterno 10, consistente in unità immobiliare di categoria A/3 (Abitazioni di tipo economico) e rendita catastale complessiva di 958,47 €.
L’immobile essendo stato costruito negli anni ’70 non ha particolari rifiniture di pregio ed è composto da 40 appartamenti di circa 110 mq ciascuno. Ogni piano è suddiviso in n° 4 appartamenti con una sola scala centrale. Attorno all’immobile sono presenti sul lato posteriore del fabbricato n° 20 autorimesse. L’ edificio è stato costruito in economia; la facciata è ormai degradata ed è necessaria una spesa di manutenzione straordinaria imminente di 8000 €. La struttura dell’edificio è in buono stato di conservazione e non sono necessarie riparazioni imminenti sia per quanto i muri che per quanto riguarda il tetto, costruito con orditura in legno alla lombarda con manto di copertura in tegole miste di laterizio tipo olandese.
L’appartamento all’interno è in un discreto stato di manutenzione; sono urgenti dei lavori di imbiancatura e piccoli lavori di manutenzione per un totale di 2000 €. I serramenti sono in un buono stato di conservazione e non necessitano di manutenzione straordinaria, essendo in legno di Douglas lucidato con vernici all’acqua. Gli impianti sono a norma con la vigente legislazione e non necessitano di particolari innovazioni.
Bisogna ricordare che l’appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di 20000 € al saggio d’interesse del 5 %, del quale sta per scadere la ventesima rata semestrale
Scopo della stima
Il Sig. Mario Rossi ha incaricato il Sottoscritto ____________ di effettuare una perizia di descrizione e valutazione dell’appartamento a scopo di compravendita. È del tutto evidente che l’aspetto economico dell’immobile che risponde al motivo pratico della stima è il valore di mercato.
Valutazione con metodo di stima monoparametrico
Dopo aver visionato l’immobile ed eseguito vari preventivi per i lavori di manutenzione e dopo aver calcolato la quota di proprietà generale pari a 20 millesimi si è stabilito che l’appartamento è gravato dalle seguenti spese di manutenzione imminenti:
• 8000 € per il restauro della facciata condominiale
• 2000 € per opere di ristrutturazione interne
• L’appartamento è gravato da un mutuo fondiario ventennale di 20000 € del quale sta per scadere la ventesima rata semestrale di ammortamento al saggio d’interesse del 5 %
1. Prezzi correnti di mercato
Il mercato immobiliare della zona è attivo e gli alloggi di ordinaria costruzione e senza particolari gradi di finitura sono particolarmente apprezzati anche se variano a seconda della posizione in cui si trovano, dalla loro età e dal grado di conservazione.
Attraverso l’esame dei prezzi accertati e la rispettiva superficie commerciale si è potuto ottenere una quotazione media al m2
Alloggio
Prezzo pagato
Superficie [mq]
A
€ 83.000,00
105
B
€ 93.600,00
120
C
€ 85.000,00
100
D
€ 83.450,00
102
Totali
€ 345.050,00
427
Il prezzo medio al m2 di superficie commerciale risulta di:
345.050 / 427 = 808 € / m2
2. Conteggi estimativi
Si è proceduto attraverso la seguente successione di operazioni:
• Determinazione del valore ordinario di ogni alloggio
• Correzione del valore ordinario di ogni alloggio in seguito ai riscontri con le altre abitazioni
• Aggiunte al valore capitale per ogni alloggio in considerazione agli ammodernamenti conseguiti
• Detrazioni al valore capitale per ogni alloggio in considerazione agli interventi di manutenzione
• Calcolo del valore definitivo di stima
Dopo aver calcolato la quotazione media al m2 e dopo aver calcolato la superficie commerciale come parametro di stima per ogni alloggio si è potuto determinare il valore ordinario:
808 € / m2 x 110 m2 = 88.888,36 €
Che è il valore ordinario dell’immobile. Riscontrato che l’alloggio è situato all’ultimo piano si può effettuare un comodo del 4 % sul valore ordinario confrontato con altri appartamenti con comodi simili:
88888,76 + 4 % = 92444,31 €
Il fabbricato in oggetto, come è stato rilevato in descrizione, presenta qualche elemento particolare di straordinarietà
Detrazioni
Spese di restauro della facciata
8000 x 20 %0 = 160 €
Spese di riparazione interne
2000 €
Mutuo

1 1
Qsem = So x k x (1 + k) nk = 796,72 €
i
(i + k)nk - 1

DR = Qsem x (1 + k) nk - 1 = 12420,20 € + 796,72 = 13216,92 €
1 1
k x (1 + k) nk

Per un totale di € 15.376,92
Portando così il valore a:
92444,31 € - 15.376,92 € = 77.067,39 €
Arrotondabile a 77.100 € che è il valore di stima per ogni singolo alloggio.
Conclusioni
Sulla base delle considerazioni, dei raffronti e dei calcoli di cui è stato fornito resoconto, si conclude che il valore di stima richiesto – nella fattispecie il valore di mercato di ogni singolo alloggio –con riferimento alla data corrente, può ritenersi di € 77.100 (euro settantasettemilacento).
_______, __/__/____
Il perito
______________
Valutazione con metodo di stima analitico
Si è potuta accertare la regolarità urbanistica dell’immobile e la rispondenza reale dei suoi dati catastali: non esistono ostacoli burocratici alla sua libera vendibilità. Gli alloggi sono di proprietà dei venditori, ma questo non costituisce impedimento alla vendita in quanto essi non risiedono più negli alloggi.
Riscontrato e verificato che:
• L’immobile non è modificabile nella sua consistenza globale;
• Le unità che lo compongono (abitazioni economiche) rappresentano una delle più tipiche destinazioni delle unità immobiliari urbane della zona;
• Le unità immobiliari della zona sono simili all’ abitazione in oggetto di stima e per la maggior parte sono locate con un contratto di affitto che può ritenersi adottabile anche nella unità del Sig. Mario Rossi;
si è ritenuto che il procedimento più diretto e pratico di stima del valore di mercato fosse quello analitico e pertanto lo si è adottato con le considerazioni e calcoli che seguono.

1. Determinazione del reddito capitalizzabile (Bf)
Per la determinazione del beneficio fondiario bisogna calcolare il reddito patronale lordo e sottrarre le spese di parte patronale.
Essendo che da ricerche fatte si è potuto verificare che il canone lordo di locazione mensile posticipato dell’alloggio ammobiliato è di 300,00 € e che il saggio medio di interesse monetario è stato accertato al 5 % si può determinare il reddito patronale lordo.
Srate = 300 x ( 12 + 6,5 x 0,05 ) = 3.697,50 €
Calcolando così il canone annuo posticipato
Per poter calcolare il reddito netto capitalizzabile dobbiamo calcolare a quanto corrispondono le spese di parte padronale calcolando in percentuale sul Rpl.
Quote di manutenzione 10 % 369,75 €
Quote di reintegrazione 2 % 73,95 €
Quote di assicurazione 0,4 % 14,79 €
Spese di portineria 10 % 25,00 €
Perdite per sfitto, inesigibilità… 5 % 184,88 €
ICI ( da calcolo compiuto a parte) 600,00 €
Imposta di registro 1 % 37,00 €
Totale spese di parte patronale 1.305,37 €
Calcolo degli interessi di anticipazione = 1305,37 x (1 + 0,05/2) = 1338,00 €
Bf = 3.697,50 – 1.338,00 = 2.359,50 €
Otteniamo così un Bf di 2.359,50 €
2. Determinazione del saggio di capitalizzazione
Per la determinazione del saggio di capitalizzazione è stata svolta una indagine sui recenti prezzi di compravendita e il loro beneficio fondiario
Alloggio
Prezzo pagato
Beneficio fodiario
A
€ 90000
€ 2550
B
€ 83000
€ 2150
C
€ 91000
€ 2450
D
€ 87500
€ 2200
Totali
€ 351.500
€ 9350
r = SBf / SP = 9350 / 351.500 = 2,66 %
Essendo che l’appartamento è all’ultimo piano e riscontrato che in alloggi simili si ottiene un comodo del 4 % si ottiene così un valore del saggio di capitalizzazione di:
r = 2,66 % - (2,66 % x 0,04) = 2,553 %
3. Determinazione del valore capitale
Determinato il saggio di capitalizzazione possiamo calcolare il valore capitale dell’alloggio:
Vo = Bf / r = 2.359,50 / 2,553 % = 92.420,68 €
Il fabbricato in oggetto, come è stato rilevato in descrizione, presenta qualche elemento particolare di straordinarietà
Detrazioni
Spese di restauro della facciata
8000 x 20 %0 = 160 €
Spese di riparazione interne
2000 €
Mutuo

1 1
Qsem = So x k x (1 + k) nk = 796,72 €
i
(i + k)nk - 1

DR = Qsem x (1 + k) nk - 1 = 12420,20 € + 796,72 = 13216,92 €
1 1
k x (1 + k) nk

Per un totale di € 15.376,92
Portando così il valore a:
92420,68 € - 15.376,92 € = 77.043,76 €
Arrotondabile a 77.100 € che è il valore di stima per ogni singolo alloggio.
Conclusioni
Sulla base delle considerazioni, dei raffronti e dei calcoli di cui è stato fornito resoconto, si conclude che il valore di stima richiesto – nella fattispecie il valore di mercato di ogni singolo alloggio –con riferimento alla data corrente, può ritenersi di € 77.100 (euro settantasettemilacento).
________, __/__/_____
Il perito
___________________