Il contratto

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Testo

DIRITTO DI SUPERFICIE
Consiste nel diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà. Il diritto può sorgere anche attraverso l’alienazione, (per esempio vendita) della proprietà di una costruzione già esistente da parte del proprietario del suolo, che pertanto rimane titolare del diritto di proprietà su quest’ultimo. La differenza fra il diritto di superficie e quello di proprietà è che il primo è costituito a tempo determinato, infatti in questo caso allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e automaticamente il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione mentre il diritto di proprietà è a tempo indeterminato.

COMUNIONE
Si ha una comunione del diritto quando un diritto soggettivo appartiene a diversi titolari. Un caso particolare di comunione è la compravendita, cioè la comunione del diritto di proprietà.

CONDOMINIO DEGLI EDIFICI
È una particolare figura di comunione, o meglio di comproprietà, dove l’edificio è diviso per appartamenti ciascuno dei quali appartiene a proprietari diversi. Infatti il condominio è limitato all’uso delle parti dell’edificio in comune che sono indivisibili. In caso di un numero di condomini superiore a 10 viene stilato un regolamento di condominio che viene approvato da un assemblea di condomini.

ORGANI PREPOSTI ALLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
Le competenze amministrative urbanistiche sono affidate alle regioni, mentre prima dell’entrata in vigore del D.P.R. 15/1/72 n.8 queste erano affidate al Ministero dei LL.PP. il quale si avvaleva della consulenza tecnica del consiglio superiore di LL.PP. e delle sezioni urbanistiche compartimentali istituite nelle sedi degli ispettori compartimentali del genio civile. Di competenza degli organo statali sono rimasti: la rete autostradale, la rete ferroviaria, porti e aeroporti, dighe, ponti ecc..

PIANI TERRITORIALI DI COORDINAMENTO
Sono stati introdotti dalla legge n. 1150/42. Questi piani, detti anche regionali, si estendono nell’ambito della regione e coincidono con il suo territorio. Costituiscono degli strumenti di coordinamento di tutte le forme di attività e, oltre all’edilizia, disciplinano anche i trasporti, le comunicazioni, le industrie, servizi pubblici, attività culturali e socio-economiche delle regioni.
Hanno durata illimitata. I comuni che sono compresi nel territorio della regione sono tenuti ad uniformare al piano territoriale i loro piani regolatori comunali. I P.T.C. sono provvedimenti amministrativi che creano soltanto averi in quanto non obbligano a fare alcun che, ma dispongono che volendo eseguire degli interventi, essi potranno essere attuati con l’osservanza di modalità e limitazioni. Il contenuto del piano si compone di direttive. Esse devono riguardare le modalità di scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi o impianti particolari, la rete delle comunicazioni principali stradali, ferroviarie ed elettriche. Può anche abbracciare altre materie e per questo è un piano elastico.

PIANO REGOLATORE DELLE AREE DI SVILUPPO INDUSTRIALE
Questi piani sono sorti per la necessità di dare un ordinato sviluppo alle aree destinate agli impianti industriali. Si tratta di strumenti urbanistici settoriali di carattere complementare agli strumenti che regolano tutti gli aspetti insediativi di qualsiasi tipo. I comuni in base a questo piano possono applicare le misure di salvaguardia ed hanno l’obbligo di uniformare al piano stesso i relativi P.R.G.

TUTELA DELLE COSE DI INTERESSE ARTISTICO E STORICO E DELLE BELLEZZE NATURALI
Per la tutela dei beni di interesse storico artistico ecc., si è fatta una rigorosa disciplina diretta alla loro tutela e conservazione sia che si tratti di patrimoni statali che di privati. La legge 29/6/39 n.1497 tutela: beni immobili, ville, giardini, punti panoramici, ecc.

PIANI TERRITORIALI PAESISTICI
Questi piani riguardano la protezione e la salvaguardia delle bellezze naturali. Il contenuto del piano riguarda: zone di rispetto (comprensori di beni non suscettibili di trasformazione, e di utilizzare a scopo edilizio secondo la volontà dei proprietari), il rapporto fra le aree libere e quelle edificabili, le norme per i diversi tipi di costruzione in relazione alle caratteristiche dell’ambiente, distribuzione ed allineamento degli edifici senza turbare l’assetto panoramico esistente contribuire quindi al suo miglioramento, istruzioni per la scelta e la distribuzione della flora.

VALUTAZIONE DELL’IMPATTO AMBIENTALE
La legge 8/8/85 n° 431 (Galasso) è la prima normativa organica per la difesa del territorio. E’ una riforma della materia sulla tutela del paesaggio. Il paesaggio è una realtà vivente , un bene essenziale per l’uomo.

I BENI
Sono entità che possono essere oggetto di diritto.Si distinguono in beni immobili e mobili.
I primi per natura sono: suolo, sorgenti, corsi d’acqua, alberi, edifici, cioè tutto quello che è presente al suolo. Mentre per destinazione sono: edifici galleggianti saldatamene assicurati alla riva o destinati permanentemente. I secondi sono beni iscritti in pubblici registri come ad esempio le automobili. Altra distinzione è fra beni materiali e immateriali, fungibili e infungibili (come surrogati ecc.), commensurabili e incommensurabili (la cui funzione si esaurisce in un solo consumo), beni privati e pubblici la cui fascia intermedia sono i beni di interesse pubblico.

DISTANZA FRA LE COSTRUZIONI
Le costruzioni su fondi confinati, se non sono unite o aderenti, devono essere tenuti a distanza non inferiore a 3 m. In alcuni casi, nei regolamenti locali, può essere stabilita una distanza maggiore. La ragione sta nel fatto che all’interesse privato prevale l’ordine pubblico, pertanto la distanza minima ha carattere imperativo. Quest’ultima va calcolata o dal muro esterno della costruzione o da balconi o terrazze se sono presenti. Non sono soggetti all’obbligo delle distanze gli edifici appartenenti al demanio pubblico con gli edifici che sono di carattere storico, archeologico, artistico, ecc.

LUCI
Sono le aperture che permettono il passaggio della luce e dell’aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino. Devono avere determinate caratteristiche: inferriata fissa e grata, distanza dal pavimento di 2,50 m. in modo da non permettere l’affaccio.

VEDUTE
Sono aperture che permettono di affacciarsi e di guardare sul fondo del vicino in tutte le direzioni in quanto si distinguono in dirette, laterali o oblique.

PRINCIPI FONDAMENTALI DELL’ORDINAMENTO COSTITUZIONALE
Lo stato italiano è una repubblica regolata dalla costituzione approvata dall’assemblea costituente il 22/12/47 ed entrata in vigore il 1/1/48. La costituzione è composta da 139 articoli contenenti i principi generali relativi ai diritti e ai doveri del cittadino, all’ordinamento della repubblica e alla formazione delle leggi. È rigida in quanto non può subire modifiche attraverso il normale procedimento legislativo, ma soltanto attraverso il procedimento speciale descritto all’art.138 che prevede l’approvazione del parlamento con 2 deliberazioni successive a maggioranza assoluta. La funzione di accertare se il contenuto di una legge è conforme alla costituzione è affidata ad un organo speciale rappresentato dalla corte costituzionale che giudica sulle controversie di legittimità costituzionale delle leggi e degli atti aventi forza di legge. La C.C. ha anche competenza penale per le accuse fatte contro il presidente della repubblica e i ministri. È composta da 15 membri con carica di 12 anni. I poteri fondamentali dello stato sono 3 e sono indipendenti l’uno dall’altro: potere legislativo, esecutivo e giudiziario. Il primo consiste nella creazione di leggi e viene esercitato dal parlamento, il secondo di farle rispettare esercitato dal governo, ed il terzo garantisce l’osservanza delle leggi ed è esercitato dalla magistratura.

CONCETTI FONDAMENTALI DEL DIRITTO
Diritto oggettivo è quello che prescrive doveri ed attribuisce diritti servendosi di un complesso di imperativi o comandi o norme di condotta. Quello soggettivo è costituito da potere attribuito e garantito dall’ordinamento giuridico al soggetto. Esso presuppone il diritto oggettivo che ne è il sub strato. Il diritto si distingue in privato e pubblico. Il primo è quello che regola i rapporti con i privati (rapporti civili o commerciali o di lavoro), il secondo regola l’attività dello stato e dei suoi organi. Inoltre i rapporti fra i cittadini e lo stato e i rapporti fra gli stati.

DIRITTI REALI
E’ un diritto assoluto che consiste in un rapporto diretto tra la persona e un bene in virtù del quale alla persona è dato il diritto immediato sulla cosa. I due termini del diritto reale sono il soggetto che è la persona cui il diritto compete. L’oggetto che è la cosa su cui il diritto si esercita.
Sono diritti reali il diritto di proprietà, di servitù, usufrutto, di superficie, ecc.

PROPRIETA’ E SUE LIMITAZIONI NELL’INTERESSE PUBBLICO E PRIVATO
È il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Il diritto di proprietà ha numerose limitazioni che sono: limiti posti nell’interesse pubblico e limiti posti nell’interesse privato (interesse di altri privati).

LIMITI DI INTERESSE PUBBLICO
La maggiore limitazione al diritto di proprietà è l’espropriazione per pubblico interesse. L’art.42 della costituzione stabilisce che la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale. le norme relative all’espropriazione per pubblico interesse sono determinate da leggi speciali: L.25/6/65 N.2359, L. 18/12/79 n.5188, L. 15/1/85 n.2892 (della Legge di Napoli), L. 4/1/77 n.10 (Legge Bucalossi che si occupa della indennità di espropriazione modificando ed integrando disposizioni sulla stessa materia della legge 865/71). Queste leggi danno le modalità per la dichiarazione di pubblica utilità delle opere da eseguire, l’indennità da attribuire al proprietario, e per l’espropriazione dei beni.

LIMITI DI INTERESSE PRIVATO
La ragione di tale limite deve ricercarsi sulla necessità di armonizzare per i rapporti di buon vicinato il diritto di ciascun proprietario con i diritti dei proprietari contigui, tali da eliminare ogni prevedibile conflitto di interesse. Il proprietario danneggiato ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni in base alle disposizioni del codice civile per la disciplina per i rapporti di buon vicinato.

SERVITU’ PREDIALI
Consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario. Tale peso consiste in una limitazione del diritto di proprietà. Tale limitazione ha carattere perpetuo ma può essere anche temporanea. L’utilità per l’altro fondo può consistere in un vantaggio economico. Il fondo su cui grava la servitù si chiama fondo servente, mentre il fondo per l’utilità del quale la servitù è costituita si chiama fondo dominante. Uno dei requisiti più importanti per le servitù è che il fondo servente e dominante devono appartenere a due diversi proprietari. Le servitù prediali possono essere:
coattive, che nascono in assenza di accordo;
volontarie, costituite quando c’è un accordo fra le parti;
a titolo originario, avviene per usucapione o per destinazione del padre di famiglia;
per usucapione, quando il proprietario di un fondo costruisce opere atte all’esercizio su un fondo altrui e per 20 anni esercita il potere corrispondente a tale servitù senza opposizione da parte del proprietario del fondo che sopporta il peso della servitù stessa (servitù di veduta);
per destinazione del padre di famiglia, quando ci sono due fondi vicini appartenenti allo stesso proprietario; in questo caso la servitù esiste nel momento in cui il proprietario muore e lascia o vende uno dei due fondi ad un'altra persona.

PIANI COMPRENSORIALI
Il piano comprensoriale si colloca su un livello di pianificazione intermedio tra i piani di assetto territoriale e gli strumenti urbanistici comunali. È una diverso dal P.R.G. in quanto assume a proprio oggetto l’assetto territoriale di più comuni limitrofi sulla base di una visione unitaria d’insieme della zona considerata in stretta connessione alle condizioni geomorfologiche e socio economiche della stessa

PIANO REGOLATORE GENERALE
La dimensione del P.R.G. comprende l’intero territorio comunale. Ha la funzione di fissare la disciplina urbanistica nella sua integrità e di regolarizzare le zone di sviluppo e i tipi di costruzione. È un atto amministrativo diretto a soddisfare specifici interessi pubblici. Il piano deve indicare essenzialmente: la rete delle principali comunicazioni stradali, ferroviarie, e navigabili, divisione del territorio in 6 zone omogenee (zona A=centro storico, zona B=zone edificate totalmente o parzialmente, zona C=zone di nuova espansione, zona D=impianti artigianali, zona E=zona agricola, zona F=zona di impianti di interesse generale), le aree destinate a formare degli spazi di uso pubblico e sottoposte a speciali servitù, aree riservate ad edifici pubblici o di uso pubblico o anche per opere di interesse collettivo e sociale, i vincoli da osservare nelle zone di interesse storico, ambientale e paesistico, ed infine le norme per l’attuazione dl piano. Il p.r.g. del comune ha vigore a tempo indeterminato; i proprietari degli immobili hanno l’obbligo di osservare nelle costruzioni e ricostruzioni le linee e le previsioni della zona che sono indicate dai piani. La durata non è sempre indeterminata infatti le regioni adottano un tempo di scadenza.

I PIANI PARTICOLAREGGIATI
È un mezzo di attuazione e di sviluppo esecutivo del P.R.G. Il P.P. precisa gli elementi del P.R.G. più in dettaglio relativi a ciascuna zona, quindi si deduce che il P.P. non può adottare delle soluzioni che siano in contrasto con il P.R.G. essendone subordinato. Gli elementi che devono comporre il P.P. consistono nelle indicazioni delle reti stradali e dei principali dati altimetrici ossia altezza delle costruzioni, spazi riservati ad aree per interesse pubblico, restauro di edifici, bonifiche, isolati in lotti fabbricabili secondo precise tipologie, elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare. È adottato con delibera del consiglio comunale ed ha durata massima di 10 anni. Alla scadenza diventa inefficace, ma rimane l’obbligo di osservare nella costruzione o modifica di nuovi edifici gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano.

P.R. PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE
Con la legge 18/4/62 n.167 si recano disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare. È stata introdotta una nuova figura di piano che ha lo stesso valore del P.P. ossia valore esecutivo. Si tratta di un piano obbligatori per i comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti o che sino capoluoghi di provincia. È facoltativo per gli altri comuni.
Deve contenere: la rete stradale, il limite degli spazi riservati a interesse pubblico, suddivisione in lotti delle aree, profondità delle zone laterali ed opere pubbliche. Ha durata di 10 anni prorogabili per altri 2.

PIANI DI LOTTIZZAZIONE
Sono a scopo edilizio e sono degli strumenti urbanistici dove è precisata la lottizzazione che deve assicurare la razionale utilizzazione delle aree fabbricabili presenti nei singoli isolati. La lottizzazione è un piano urbano esecutivo redatto a cura di privati in conformità alle previsioni dei piani regionali generali che prevede la realizzazione di un complesso di fabbrica e relative opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Esempio