Diritto d'usufrutto

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ESTIMO – DIRITTO D’USUFRUTTO

Il diritto d’usufrutto consiste nel diritto di una persona, detta usufruttuario, di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica e traendone l’utilità che questa può dare.

Durata: l’usufrutto è sempre temporaneo.
- persona fisica: non può eccedere oltre la vita del titolare
- persona giuridica: non superiore ai 30 anni

Estinzione:
- prescrizione per non uso continuato per 20 anni;
- consolidazione o confusione, cioè la riunione nella stessa persona dei diritti d’usufrutto e di nuda proprietà;
- totale perimento della cosa.

In caso di perimento parziale della cosa l’usufrutto non si estingue, ma si modifica conservandosi sopra ciò che rimane.

Se la cosa perisce per causa di terzi l’indennizzo va corrisposto all’usufruttuario.

In caso di perimento dell’edificio assicurato, se il proprietario intende ricostruire il bene con la somma conseguita dall’indennità, l’usufruttuario non può opporsi e il suo diritto si trasferisce sull’edificio ricostruito. Se il costo di ricostruzione è maggiore della somma spettante in usufrutto, il diritto dell’usufruttuario sul nuovo edificio è proporzionale alla quota di sua spettanza.

Diritti dell’usufruttuario: l’usufrutto può essere totale o parziale. L’usufruttuario ha diritto a:
- conseguire il possesso della cosa e di trarne i frutti naturali e civili, col vincolo di rispettarne la destinazione economica;
- un’indennità per i miglioramenti da lui fatti e che sussistono al momento della restituzione della cosa: l’indennità è pari alla minor somma tra speso e migliorato.
- Cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata. Se l’usufrutto ceduto è vita natural durante, esso cessa alla morte del primo usufruttuario.
- Ipotecare il diritto d’usufrutto: l’ipoteca grava sul valore del diritto.
- Locare i beni su cui si esercita il suo diritto. Se l’usufrutto cessa pr la morte dell’usufruttuario, il contratto di locazione si estingue non oltre 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto. Se la cessazione dell’usufrutto avviene per scadenza dei termini, il contratto di locazione si estingue entro l’anno.

L’usufrutto legale non è cedibile né ipotecabile.

Obblighi derivanti dall’usufrutto:
- l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire la cosa al termine del rapporto, avendone goduto con la diligenza del buon padre di famiglia e con il rispetto della destinazione economica.
- Prima di conseguire il possesso dei beni, l’usufruttuario deve farne a sue spese l’inventario, il cui scopo è quello di definire lo stato di consistenza e la destinazione economica dei beni.
- L’usufruttuario deve fornire idonea garanzia per consentire al proprietario di rivalersi in caso di abuso.
- Le spese a carico dell’usufruttuario, sono quelle di custodia, di amministrazione, di manutenzione ordinaria dei beni, per le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria.
- Le spese a carico del proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria, ma l’usufruttuario deve corrispondergli per tutta la durata del rapporto gli interessi legali su tali spese.
- L’usufruttuario è tenuto ai carichi annuali che gravano sul reddito, nonché al pagamento dell’ICI.

STIMA DEL DIRITTO D’USUFRUTTO

La necessità di stimare il valore del diritto d’usufrutto ( Vu ) può presentarsi nel caso in cui esso venga ceduto a terzi o consolidato al diritto di nuda proprietà oppure ipotecato.

Vu = Ru ∙( qⁿ - 1 ) : ( qⁿ ∙ i )

Dove: Ru = redditi futuri netti tradibili dall’usufruttuario
n = il numero degli anni di durata dell’usufrutto
i = saggio medio finanziario

Se l’usufrutto è vitalizio, la sua durata può essere desunta dalle tavole di mortalità e sopravvivenza della popolazione, che indicano gli anni di vita residua statisticamente probabile per uomini e donne di diversa età.

STIMA DELLA NUDA PROPRIETA’

Ammettendo che tra il valore della nuda proprietà ( Vnp ) e il valore del diritto d’usufrutto sussista la stessa complementarietà che esiste fra i redditi, si potrebbe valutare la nuda proprietà come differenza fra il valore del bene supposto libero e il valore del diritto d’usufrutto:

Vnp = Vo – Vu

Tale criterio è da considerare errato, poiché la supposta complementarietà fra i valori in realtà non sussiste. L’unico criterio corretto è quello di stimare la nuda proprietà direttamente e in modo indipendente dal valore d’usufrutto.

In caso di usufrutto totale la formula sarà la seguente:

Vnp = ( Vo - Σⁿ Q reint.) ∙ 1 / qⁿ

Se il fondo non è ordinario, al valore di cui sopra occorrerà sottrarre la somma per renderlo tale che il proprietario dovrà spendere al termine dell’usufrutto, scontata al momento della stima al saggio finanziario ( Kn / q ).

In caso di usufrutto parziale la formula sarà la seguente:

Vnp = ( Σⁿ Bft + Vo ) ∙ 1 / qⁿ