Usufrutto

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Testo

USUFRUTTO
L’usufrutto è il diritto di godimento da parte di una persona, detta usufruttuario, di un bene altrui. Il proprietario del bene oggetto di usufrutto è detto nudo proprietario. Kl’usufrutto è quindi un diritto personale e reale, regolato dal codice civile. La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire per legge (usufrutto legale) o per volontà dell’uomo esprimibile mediante testamento o contratto, o usucapione. La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto termina anche per:
- Prescrizione, cioè uso non continuo,
- Riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona,
- Per il totale perimento della cosa su cui è costituito.
L’usufrutto può avere per oggetto beni mobili e beni immobili.
USUFRUTTO DI COSE CONSUMABILI
Se l’usufrutto comprende cose consumabili (quasi usufrutto o usufrutto improprio) l’usufruttuario ha diritto di servirsene e ha l’obbligo di pagarne il valore al termine dell’usufrutto secondo la stima convenuta. Se manca la stima, è compito dell’usufruttuario di pagare le cose secondo il valore corrente al tempo in cui finisce l’usufrutto o di restituirne altre di ugual valore. L’usufrutto equivale, in questo caso, ad un prestito gratuito è può avere per oggetto anche il denaro. Se l’usufrutto comprende cose che si deteriorano a poco a poco, l’usufruttuario ha diritto di servirsene secondo all’uso al quale sono destinate e alla fine dell’usufrutto è soltanto tenuto a restituirle nello stato in cui si trovano.
ADDIZIONE ESEGUITE DALL’USUFRUTTO
L’usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa. Il codice civile distingue miglioramenti e addizioni, definendo le addizioni come qualsiasi aggiunta che non costituisca miglioramento della cosa oggetto di usufrutto. Egli ha diritto a toglierle alla fine dell’usufrutto, salvo che il proprietario non le voglia tenere. In questo caso deve corrispondere all’usufruttuario un’indennità pari alla minor somma tra l’imposrto della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
PROBLEMI ESTIMATIVI
- La stima del valore del diritto di usufrutto;
- La stima del valore della nuda proprietà;
- La stima dell’indennità per i miglioramenti eseguiti dall’usufruttuario.
VALORE DELL’USUFRUTTO
Esso si ottiene accumulando all’attualità il reddito annuo ritraibile dall’usufruttuario stesso, viene applicato il valore di capitalizzazione.

Ru: reddito annuo netto ritraibile dall’usufruttuario negli anni di durata residua dell’usufrutto
r. saggio commerciale.
La stima dell’usufrutto sarà svolta:
- determinazione del reddito ritraibile dell’usufruttuario
- determinazione del saggio (commerciale: 3,5%; capitalizzazione: 2,5%)
- determinazione della durata dell’usufrutto
REDDITO DELL’USUFRUTTUARIO
Sono a carico dell’usufruttuario:
- le spese e gli oneri relativi all’amministrazione, manutenzione ordinaria e custodia della cosa.
- Le imposte, i contributi e le altre spese che gravano sul reddito
Corrispondono al nudo proprietario:
- gli interessi legali sulle somme da lui impiegate per l’esecuzione nel fondo, dopo l’inizio dell’usufrutto e con consenso dell’usufruttuario, di costruzioni o piantagioni;
- gli interessi legali delle somme da lui spese per le riparazioni straordinarie e anche l’assicurazione della nuda proprietà.
REDDITO RITRAIBILE DALL’USUFRUTTUARIO DA UN FABBRICATO
Ru= Rlt – (Tr+Amn+Sf/In+i)

REDDITO RITRAIBILE DALL’USUFRUTTUARIO DA UN FONDO CONDOTTO IN ECONOMIA
Ru= Plv- (Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Inp)

Inp: interessi legali nudo proprietario
*Incidenza delle spese su Plv: Q 8-12%, Sv:24-27%, Tr:3-6%, Sa: 28-34%, St: 3-5%, I+Inp: 5-9%
REDDITO RITRAIBILE DALL’USUFRUTTUARIO DA UN FONDO DATO IN AFFITTO
Ru=Rlt – (Tr+Amn+Sf/In+I)
- le quote si calcolano per l’usufruttuario che affitta il fondo in quanto sono a carico del nudo proprietario (manutenzione straordinaria, assicurazione, reintegrazione) edell’affittuario (manutenzione ordinaria)
- I tributi a carico dell’usufruttuario sono ICI e IRPEF, i contributi (consorzi irrigui ecc) sono pagati dall’affittuario
*Incidenza delle spese sul canone: Tr:10-20%, Amn: 2-4%, Sf/In: 1-2%,I: 1-1.5%
VALORE NUDA PROPRIETA’
Vnp=V-Vu
V: valore del bene libero da usufrutto
Vu: valore dell’usufrutto stesso
Vnp=V/qn
INDENNITA’ SPETTANTE ALL’USUFRUTTUARIO PER L’ESECUZIONE DI MIGLIORAMENTI
L’indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l’importo delle spese sostenute e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. L’aumento di valore si determina con la differenza tra il valore di mercato dell’immobile migliorato, come risulta al termine dell’usufrutto, e il valore che avrebbe lo stesso immobile se non fosse stato migliorato.
VALORE DELL’USUFRUTTO PER FINI FISCALI
- Il valore fiscale dell’immobile si ottiene da:
Vf= RI x 100 oppure Vf= RD x 75 (Vf:valore fiscale usufrutto, RI: redito imponibile dei fabbricato, RD: reddito dominicale sui terreni)
- Si ricava l’annualità applicando un saggio legale del 3%:
a=Vf x 3%
- Si applica un coefficiente c stabilito per legge si ottiene il valore fiscale dell’usufrutto:
Vu= a x c
- valore fiscale nuda proprietà
Vnp= Vf - Vu

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