Tabelle millesimali

Materie:Appunti
Categoria:Estimo
Download:2231
Data:14.03.2007
Numero di pagine:7
Formato di file:.doc (Microsoft Word)
Download   Anteprima
tabelle-millesimali_1.zip (Dimensione: 10.46 Kb)
trucheck.it_tabelle-millesimali.doc     34 Kb
readme.txt     59 Bytes



Testo

Domanda: Cosa sono le tabelle millesimali?
Come si calcolano, e come si modificano?
E se risultano errate?
La tabella millesimale esprime il valore di ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, rapportata al valore complessivo dell'intero edificio che si considera pari a 1000, e serve per determinare la quantità di contribuzione di ciascun proprietario alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e servizi comuni.
Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal suo proprietario, ma esprime unicamente la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti ed impianti comuni.
La formazione o revisione della tabella deve essere formata da un tecnico professionista, e non dall'amministratore, salvo il caso di conferimento dell'incarico con deliberazione unanime dell'assemblea.
Le eventuali modifiche adottate in difformità di questi principi, rendono nulle le relative delibere, e ciascun condomino può adire l'Autorità Giudiziaria chiedendo la revisione della tabella.
La tabella millesimale predisposta o modificata dal professionista incaricato deve essere sottoposta all'approvazione dell'assemblea ed è approvata solo con il consenso unanime di tutti i condomini. In caso contrario tale delibera risulterà inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.
I valori che la tabella millessimale atribuisce alle singole proprietà possono essere modificati anche nell'interesse di un solo condomino quando risulta che essi siano frutto di errori oppure quando, per il mutamento di una parte dell'edificio (ad es. in seguito ad innovazioni di vasta portata oppure a divisioni) risulta che le stesse non rispecchino più il valore delle singole porzioni immobiliari. Naturalmente chi intende contestare giudizialmente l'erroneità della tabella millesimale deve fornire la relativa prova.
Per errore deve intendersi una divergenza tra il valore effettivo ed il valore rappresentativo delle singole unità immobiliari, espresso dalla tabella millesimale.
Secondo una recente giurisprudenza, l'errore che rileva ai fini della revisione delle tabelle millesimali di origine contrattuale (ossia contenute in un regolamento contrattuale, o comunque approvate con deliberazione unanime dai condomini) è unicamente quello che determini un vizio del consenso
Le spese per la revisone della tabella millesimale di norma vengono ripartite in base alla (nuova) tabella revisionata: talvolta però si è ritenuto di addebitare la spesa al condomino che, a causa dei lavori eseguiti nella sua proprietà (ad es. sopralzo, o costruzione parcheggio sotterraneo) ha dato origine alla ncessità di modificare le stesse, al fine di tener conto dell'arricchimento che costui ha tratto dalle innovazioni.

Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l’approvazione o modifica l’unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.
Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.
La più importante è sicuramente quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini ormai vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, tutte relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc …).
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre attuare un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, e procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.
Tali coefficienti, definiti da una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n°12480/66, sono detti di differenziazione ed indicano con 1 il valore normale medio, che può essere aumentato o diminuito secondo se le caratteristiche qualitative hanno più o meno importanza.
Criteri di determinazione.
Nella determinazione di una tabella millesimale non ha alcuna importanza il calcolo esatto dei valori Lire/Mq., o delle superfici o dei volumi, quanto invece il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.
L’applicazione dei vari "coefficienti di riduzione", alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.
La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.
Prendiamo ora in esame i vari coefficienti applicabili:
1. Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
2. Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
3. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.
Dopo aver definito l’applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra le varie u.i., questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ogni u.i..
I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att. c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".

La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.
Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.
Approvazione delle tabelle: nonostante le tabelle siano contenute nel regolamento di condominio (da approvarsi a maggioranza) o ad esso allegate è indirizzo comune in giurisprudenza che, esprimendo le tabelle, una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, queste abbiano rilevanza negoziale e debbano, pertanto, essere sempre approvate all'unanimità; non solo, ma che la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richieda l'intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97).
Ciò comporta che sia sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino potrà adire l'Autorità Giudiziaria affinché provveda, citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice, con le prevedibili conseguenze in fatto di spese per anticipazioni.
Presupposti per la revisione: l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo due condizioni: la prima, che siano conseguenza di un errore la seconda che, a seguito di modifiche delle condizioni di una parte dell'edificio, siano mutati, in maniera rilevante, anche i rapporti.
Il problema che, come anticipato, ha dato luogo a contrasti giurisprudenziali anche all'interno della Seconda Sezione della Corte di Cassazione, è quello relativo alla rilevanza dell'errore.
In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza oggettiva. Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell'onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione.
Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, non sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., ma sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).

Esempio



  


  1. MAVERIK07

    creare tabelle mill. per condominio sprovvisto