Stima di un fondo rustico

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Testo

STIMA ANALITICA DI UN FONDO RUSTICO CONDOTTO IN ECONOMIA DIRETTA
TRACCIA.
Stima analitica, a cancello aperto, del probabile valore di mercato di un fondo rustico avente una superficie di Ha 65.40.00, con indirizzo produttivo cerealicolo – zootecnico, specializzato nella produzione di latte e condotta in economia diretta.
1-PREMESSA
Io sottoscritto ………………………… iscritto all’Albo professionali dei geometri della provincia di Ragusa, al n. ……… è stato incaricato dai proprietari di procedere alla valutazione analitica del fondo rustico di loro proprietà. Ad evasione dell’incarico ricevuto, il sottoscritto …………………………… dopo aver eseguito i sopralluoghi e gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli elementi tecnico- agronomici, espone nella seguente relazione il risultato del suo operato.
a) SCOPO DELLA STIMA
Determinazione del più probabile valore di mercato del’azienda a cancello chiuso, ossia comprensivo di tutte le scorte.
b) ASPETTO ECONOMICO
Verrà considerato il più probabile valore di mercato con la stima analitica.
c) PROCEDIMENTO DI STIMA
Il V0 verrà ricavato seguendo il procedimento di stima analitico o per la capitalizzazione dei redditi, considerando un Bf ordinario e continuativo, per cui il V0 si ottiene + aggiunte – detrazioni.
Sapendo che l’azienda è condotta in economia diretta e che le sue condizioni sono ordinarie, si ricava tramite il bilancio aziendale. Si ricorda che per il principio dell’ordinarietà il tornaconto tende a 0 (zero).
2-DESCRIZIONE DELL’AZIENDA
a) DESCRIZIONE DEL FONDO
Il fondo in oggetto, denominato……………………………………… , è ubicato nella contrada …………………………….del Comune di………………………., provincia di ……………………….confina con…………………………………………………………………………..
Dista 3 Km dal centro comunale, al quale è collegato con strada provinciale.
I terreni di origine alluvionale, sono pianeggianti, profondi di medio impasto e di buona fertilità. Le sistemazioni idrauliche agrarie sono buone e tali da evitare ristagni d’acqua. E’ praticata l’irrigazione a pioggia a mezzo d’impianto fisso; l’acqua è derivata dal canale consortile “S. Rosalia”, con un contributo annuo medio di euro 2.000,00. I fabbricati disposti in quadrilatero racchiude un ampia corte centrale, sono in buono stato di manutenzione e comprendono: casa colonica, deposito attrezzi e materiale vario con annesso piccola officina meccanica, porticati per ricovero macchine, stalla a stabulazione libera capace di contenere circa 120 capi grossi con sala mungitura, piccola stalla per giovani capi in allevamento, sili a trincea capaci di contenere circa 10.000 q.li di trinciato di mais, fienile e pagliaio sufficienti ai fabbisogni della stalla. Complessivamente i fabbricati hanno un valore di ricostruzione pari a euro 100.000,00.
L’indirizzo produttivo è cerealicolo – zootecnico, con allevamento di bovine da latte di razza frisona che producono mediamente 50 q.li di latte in 300 giorni di lattazione. La rimonta è interna e i vitelli eccedenti vengono venduti appena scolostrati.
La dotazione di macchine ed attrezzi è proporzionata alle esigenze del fondo.
Il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è, in zona, pari ad euro 2.100,00 ad ettaro.
L’azienda è condotta in economia diretta con salariati e l’annata agraria ha inizio il primo gennaio.
b) DATI CATASTALI E RIPARTO DELLA SUPERFICIE
Foglio
P.lle
Qualità
Classe
Superficie
Ha a Ca
R.D. €
R.A. €
9
25,27,28,29
Seminativo irriguo

41.15.00
6.375,66
3.187,83
9
30,32,34
Seminativo
irriguo

23.25.00
3.242,06
1.440,91
9
31
Fabbricato Rurale
00.64.00
9
35
Fabbricato Rurale
00.36.00
TOTALE
9.617,72
4.628,74
Superficie Totale……………………………………………………………………….……65.40.00
Superficie Improduttiva…………………………………………..……………….…..01.00.00
Tare produttive………………………………………………………..……………….……00.40.00
SAU….………………………………………………………………………………………………64.00.0
- Mais ibrido 16 Ha(½ per granella – ½ per trinciato);
- Orzo 16 Ha (½ reimpiegata);
- Trifoglio pratense 32 Ha
- Superficie ripetuta 16 Ha
Erbaio di mais per trinciato
3- DOTAZIONE NORMALE DEL CAPITALE DI SCORTA
a) MACCHINE E ATTREZZI: Come dalla descrizione il valore medio ordinario delle attrezzature meccaniche è di € 2.100,00 a ettaro di SAU.

b) BESTIAME
Produzione foraggi e relative unità foraggere
Foraggi Aziendali
Superficie Ha
Produzione
U.F./Tonnellate
U.F./Totale
Unitaria
Totale
Mais Trinciato 1° Raccolto
8
60
480
220
105.600,00
Mais Trinciato 2°Raccolto
16
40
640
220
140.800,00
Fieno trifoglio pratense
32
9,5
304
452
137.408,00
Orzo
8
5
40
1000
40.000,00
Mangimi acquistati (10-15% foraggi aziendali)
50.800,00
TOTALE
474.608,00
Ammesso un consumo medio di 6 U.F. per ogni Kg di peso vivo si determina il peso vivo mantenibile (p.v.m) in azienda:
Circa l’80% del peso è rappresentato da capi adulti.
Ammesso un peso unitario medio di 6 q.li per capo adulto il numero dei capi adulti allevabili sarà:
Considerando una carriera produttiva di 6 anni ogni anno devono essere scartati in media 18 vacche che andranno sostituite con altrettante manze.
Ammessa una fecondità del 90 %, i vitelli nati vivi saranno:
COMPOSIZIONE DELLA STALLA E VALORE DEL BESTIAME
Qualità
Capi n°
Peso
Prezzo/€ capo
Importo Complessivo
Unitario
Totale
Vacche
105
600
63.000,00
1.000,00
105.000,00
Manze
18
400
72.000,00
1.250,00
22.500,00
Manzette
18
300
54.000,00
750,00
13.500,00
Vitelle
18
200
36.000,00
450,00
8.100,00
TOTALE
149.100,00

UTILE LORDO DI STALLA (U.L.S.)
L’utile lordo di stalla è dato dal valore del bestiame vendibile (rimonta interna = vacche da scarto + vitelle vendibili):
- €……………………………………………………….…… €
- €…………………………………………………………….…….€
Totale U.L.S. ……………………………………………………………………….28.400,00 €
PRODOTTI DI SCORTA
- €………………………………….…………€
- €……………………………………………………….…€
- €………………………………………………….€
Totale…………………………………………………………………118.651,60 €
CARICO DI LAVORO
Coltivazione/Allevamento
Superficie Ha
Capi n°
Giornate Ha
Giornate capo
Totale giornate
Mais da granella
8
10
80
Mais tranciato 1°-2° raccolto
24
8
192
Orzo
16
6
96
Trifoglio pratense 1° raccolto
16
6
96
Trifoglio pratense 2° raccolto
16
8
128
Vacche da latte
105
8
840
Allievi
54
3
162
Totale giornate
1594
4- PRODUZIONE LORDA VENDIBILE
Prodotti
Superf. Ha
Capi n°
Produzione
Reimpieghi
Quota vendibile
Prezzo Unitario (€)
Importo totale
Unitaria
Totale
Granella di mais
8
100
800
800
26,00
20.800,00
Mais trinciato 1° raccolto
8
600
4800
4800
Mais trinciato 2° raccolto
16
400
8400
8400
Orzo
16
50
800
400
400
24,00
9.600,00
Paglia
16
40
640
640
Fieno di trifoglio
32
95
3040
3040
Latte
105
50
5250
5250
36,50
191.625,00
U.L.S.
28.400,00
Totale
250.425,00
5- BILANCIO AZIENDALE
Determinazione dei costi
a) Le spese varie vanno dal 20 al 30% in base all’entita della P.L.V.

b) Quote
I fabbricati rurali:
- Una stalla di recente costruzione;
- Tettoie per macchine e attrezzi;
- Fienili per fieni e lettini;
- Casa di abitazione civile per l’imprenditore e la famiglia;
- Sala di mungitura;
- 4 silos a trincea in C.A.;
- Ecc…
I suddetti fabbricati sono in buon stato di conservazione, incidendo da 4 a 6 mila euro a ettaro, per cui il costo di ricostruzione sarà:

Capitali
Valore €
Quota reintegrazione %
Quota manutenzione %
Quota assicurazione %
Totale %
Importo complessivo
Fabbricati
256.000,00
0,2
0,6
0,2
1
2.560,00
Macchine e attrezzi
134.400,00
8
5
2
15
2.016,00
Bestiame
149.100,00
4
4
5.964,00
Foraggi e lettini
98.876,60
2
2
1.977,00
Mais e Orzo
30.400,00
2
2
608,00
Totale €
31.269,00
c) Salari
€= €
d) Stipendi
Per il lavoro di direzione, amministrazione e sorveglianza tecnica si assume per fondi del tipo di quelli in oggetto un incidenza del 6% P.l.v.

e) Imposte
-

Trattandosi di un imprenditore agricolo a titolo principale che svolge direttamente l’attività, compete la riduzione per scaglioni:
Fino a 25.822,84……………………………………………………………….Sono esenti
Da 25.882,84 a 61.974,82……………………………………………………………30%
Da 61.974,82 a 103.291,37………………………………………………………….50%
Da 103.291,37 a 129.114,44 …………………….……………………………...75%
Oltre 129.114,44…………………….………………………………………………….100%










- Contributi Agricoli Unificati (C.A.U.)


- IRAP
L’1,9 % sulla differenza tra vendite e Costi fatturati. L’imponibile sarà uguale alla P.l.v meno i Costi fatturati (Sv – Quota di manutenzione dei fabbricati e delle macchine).

f) Interesse
La rilevante produzione di latte rende nullo il capitale di anticipazione. Gravano sul costo i soli interessi sul capitale di scorta:
Scorte vive………………………………………………………………………………149.100,00 €
Scorte morte……………………………………………………………………….….134.400,00 €
Prodotti di scorta…………………………………………………………………...118.651,00 €
Totale........................................................................402.151,00 €



Da indagini effettuate in zona il perito a potuto accertare attraverso la risoluzione del rapporto ∑ Bf/∑V0, un saggio medio relativo agli investimenti fondiari del tipo di quello esaminato pari al 2%. Non presentando il fondo particolari comodi positivi o negativi nei confronti della media, il suddetto saggio è reputato idoneo per la capitalizzazione del reddito trovato.



Il valore ottenuto è da ritenersi soddisfacente rispetto al quesito posto, non essendovi né aggiunte né detrazioni da apportare al valore capitale.
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Esempio



  



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