Stima analitica di un fondo rustico

Materie:Appunti
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Testo

6 - Bilancio aziendale consuntivo di una azienda agricola ad indirizzo zoocerealicolo, condotta in economia diretta e situata nella pianura dell'Italia settentrionale.

L'azienda agricola in oggetto si trova ubicata nel comune di Origgio, in via A. Rossi s.n.c. e viene denominata "cascina Maestroni". Risulta frazionata in più appezzamenti costituiti da campi regolari e rettangolari presenti nello stesso comune.
La natura del terreno risulta prevalentemente di medio impasto poiché le argille costituiscono il 20% della terra fina, il limo costituisce il 35% mentre la sabbia costituisce il 45%
La giacitura risulta pianeggiante in quanto non supera il 5% di pendenza. L'altitudine media è di 190 m s.l.m. ed interessa le particelle n° 245 e seguenti. La qualità prevalente risulta il "seminativo" e la classe II. I campi presentano una affossatura costituita da scoline longitudinali, baulatura a schiena d'asino e strade d'accesso in terra battuta.
La superficie totale è pari a 34.50.00; la superficie improduttiva occupata dai fabbricati rurali e dipendenze (aie e cortili), fossi, canali e strade è pari a 2.00.00. La superficie agricola utilizzata sarà quindi di 32.50.00 di cui 30 ha in rotazione sessennale e 2,5 ha coltivati a prato stabile polifita asciutto.
La rotazione adottata comporta le seguenti colture:
• I anno : mais da granella; 5 ha,
• II anno : grano ; 5 ha;
• III anno : erbaio annuo ; 5 ha;
• IV anno : erba medica ; 5 ha;
• V anno : erba medica ; 5 ha;
• VI anno : erba medica ; 5 ha.
L'indirizzo produttivo è zootecnico-cerealicolo con allevamento di bovine appartenenti alla razza lattifera Frisona pezzata nera in rimonta interna.
Il sistema di conduzione è in economia diretta con salariati.
Il Reddito Dominicale dell'azienda è di £ 9.097.000;
il Reddito Agrario è di £ 4.579.000.
Determinazione della dotazione foraggiera dell'azienda.
Tramite opportuni coefficienti tutti i foraggi e mangimi prodotti dall'azienda vengono trasformati in fieno normale, ovvero in una quantità di fieno di prato stabile polifita asciutto avente uguale valore nutritivo.
coltura
sup
prod
unit
prod tot
coeff di trasf
F.N.
granella mais
5
ha
100 q
500 q
2,05
1.025
erbaio annuo
5
ha
500 q
2.500 q
0,5
1.250
fieno medica
15
ha
120 q
1.800 q
1,25
2.250
fieno prato st.
2,5
ha
40 q
100 q
1
100
Dotazione foraggera dell'azienda espressa in fieno normale 4.625 q
La dotazione foraggera dell'azienda risulterà pari a 4.625 q di fieno normale all'anno.


Determinazione del peso vivo mantenibile.
Mediamente i bovini consumano annualmente circa 12 volte il proprio peso in fieno normale.
Dividendo per 12 la dotazione foraggiera dell'azienda si otterrà il p.v.m. espresso in q.
Peso vivo mantenibile : 4.625 / 12 = 385,4 q
Composizione della stalla.
Categoria

peso
unit
peso tot
valore unitario
importo
vacche
45
6
q
270 q
2.200.000
99.000.000
manze
12
5
q
60 q
2.200.000
26.400.000
manzette
15
3
q
45 q
1.000.000
15.000.000
vitelle
18
1,7
q
30,6 q
600.000
10.800.000
.
.
.
.
405,6 q
Valore bestiame
£ 151.200.000
Come si può constatare il peso della stalla eccede il p.v.m.
La differenza verrà colmata dall'imprenditore con l'acquisto di mangimi sul mercato.
Ipotizzando una carriera produttiva media delle vacche pari a 5 anni, si scarteranno annualmente 45 / 5 = 9 vacche scarto.
Ipotizzando un coefficiente di natalità pari a 0,85 annualmente nasceranno: 45 * 0,85 = 38 nati (vitelle e vitelli).
Determinazione dell'utile lordo di stalla.
Per u.l.s. si intende l'incremento quantitativo e qualitativo in carne subito dal bestiame in una annata agraria.
Poiché la rimonta è interna, ovvero i capi scartati vengono sostituiti da capi nati ed allevati nell'azienda stessa, l'u.l.s. si determinerà per differenza fra l'inventario finale aumentato delle vendite e l'inventario iniziale aumentato degli acquisti.
Categoria

valore unitario
importo
vacche scarto
9
900.000
8.100.000
manze
3
2.200.000
6.600.000
manzette
3
1.000.000
3.000.000
vitelle
3
600.000
1.800.000
nati
20
350.000
7.000.000
Utile lordo di stalla
£ 26.500.000
N.b. l'u.l.s. risulta pari al 17,5% del valore del bestiame.
Determinazione del valore della P.l.v.
Per Produzione lorda vendibile si intende l'entità della produzione che l'imprenditore può immettere sul mercato senza alterare le capacità produttive dell'azienda.
Coltura
sup
prod
unit
prod tot
valore unit
importo
grano
5
ha
60 q/ha
300 q
34.000 £/q
10.200.000
u.l.s
26.500.000
latte
45capi
55 q/capo
2.475 q
80.000 £/q
198.000.000
varie: animali bassa corte, uova, verdura, ecc.
1.300.000
Valore totale della P.l.v.
£ 236.000.000
La P.l.v./ha risulterà pari a 7 milioni ca.
Parte passiva del bilancio: i costi di produzione (Kt).
Per poter calcolare i Kt bisognerà valutare i seguenti capitali aziendali:
fabbricati rurali: comprendono la casa di abitazione dello imprenditore-proprietario, la stalla a stabulazione libera, il magazzino per le derrate alimentari con annesso locale per il ricovero dei macchinari agricoli, il silo a trincea, la concimaia a platea, ecc.
Il loro valore di ricostruzione viene stimato pari a lire 250.000.000.
Macchinari: comprendono due trattrici, due rimorchi trainati, un aratro bivomere, un erpice, un estirpatore, due seminatrici, uno spandiconcime a tramoggia, uno spandiletame, una falciatrice, un ranghinatore voltafieno, un impianto diserbo, una mungitrice, un carro foraggiero, una imballatrice, utensili vari, ecc.
Il loro valore di mercato a nuovo viene stimato pari a lire 200.000.000.
Il loro valore usato sarà pari a metà del loro valore a nuovo (£ 100.000.000).
Prodotti di scorta: sono prodotti nell'azienda stessa ed ivi reimpiegati. Poiché il bilancio consuntivo è riferito a fine annata agraria, non tutti saranno presenti in quantità massima.
Foraggi: dovrà essere presente una quantità pari a 6 mesi di consumo poiché solamente a maggio si avranno nuovi foraggi.
Verranno stimati col loro più probabile valore di trasformazione.
Foraggi: (FN) 4.625 q * 6/12 * 25.000 £/q = £ 57.812.000
Lettimi (paglia): ogni bovino consumerà annualmente circa 2,5 volte il proprio peso in paglia. A fine annata agraria dovrà esservi una scorta pari a 8 mesi di consumo poiché solamente a fine giugno (mietitrebbiatura del grano) si avrà nuova paglia.
Verrà stimata col suo più probabile valore di mercato.
Paglia: (p.v.m.) 405,6 q * 2,5 * 8/12 * 8.000 = £ 5.408.000
Letame (stallatico): ogni bovino produrrà annualmente circa 25 volte il proprio peso in letame (deiezioni solide e liquide, paglia ed acqua di pulizia della stalla).
A fine annata agraria vi sarà una scorta pari a 4 mesi di produzione poiché il letame è stato completamente impiegato nell'erbaio annuo e nel mais. Lo stallatico verrà stimato col più probabile valore di surrogazione.
Letame: (p.v.m.) 405,6 q * 25 * 4/12 * 2.500 £/q = £ 8.450.000
Valore dei prodotti di scorta: £ 71.670.000
Determinazione delle Quote: Q
Capitale fondiario
Q/ass
Q/man
Q/re
tot Q
Importo
fabbricati rurali: £ 250 m
0,3%
1%
0,2%
1,5%
£ 3.750.000
fossi, canali, strade:
ripristino efficienza 34,5 ha * 40.000 £/ha
£ 1.380.000
Capitale agrario:macchinari: £ 100.000.000
1%
8%
10%
19%
£ 19.000.000
bestiame: £ 151.200.000
2%
-
-
2%
£ 3.024.000
pr. scorta: £ 71.670.000
2%
-
-
2%
£ 1.433.000
Totale Q:
£ 28.587.000
Le Quote incidono per il 12% circa del valore della P.l.v.
Determinazione delle Spese varie: Sv.
Le spese varie sono le spese annualmente erogate dallo imprenditore per l'acquisto di beni e servizi extra-aziendali.
Sementi
quantità
prezzo
importo
grano
10 q
65.000 £/q
£ 650.000
mais
35 dosi
75.000 dose
£ 2.625.000
medica
0,7 q
73.000 £/q
£ 51.000
Concimi
(NH4)2SO4
25 q
20.000 £/q
£ 500.000
NH4NO3
170 q
25.000 £/q
£ 4.250.000
CO(NH2)2
30 q
30.000 £/q
£ 900.000
perfosfato triplo
115 q
38.000 £/q
£ 4.370.000
K2SO4
110 q
46.000 £/q
£ 5.060.000
complesso 8-24-20
90 q
51.000 £/q
£ 4.590.000
Diserbanti
110 Kg
27.000 £/Kg
£ 2.970.000
Mangimi
latte in polvere
4 q
200.000 £/q
£ 800.000
nucleo
35 q
50.000 £/q
£1.750.000
pannello di lino
125 q
50.000 £/q
£ 6.250.000
farina di soia
140 q
44.000 £/q
£ 6.160.000
fosfato bicalcico
22 q
84.000 £/q
£ 1.848.000
sale pastorizio
8 q
44.000 £/q
£ 352.000
Carburanti e lubrificanti
gasolio
68 q
65.000 £/q
£ 4.420.000
olio e grassi
1,5 q
600.000 £/q
£ 900.000
Noleggi
mietitrebbia grano
5 ha
200.000 £/ha
£ 1.000.000
mietitrebbia mais
5 ha
200.000 £/ha
£ 1.000.000
falciatrincia mais
5 ha
350.000 £/ha
£ 1.750.000
essiccazione mais
500 q
5.000 £/q
£ 2.500.000
Spese di stalla
fecondazione art.
45 vacche
50.000 £/capo
£ 2.250.000
veterinario
£ 1.500.000
medicinali e vaccini
£ 500.000
Spese generali: ENEL, GAS, acqua, TELECOM, ecc.
£ 7.726.700
Totale Spese varie
£ 66.672.700
Le Spese varie ammontano al 28% circa del valore della P.l.v.
Determinazione dei Tributi: Tr
I Tributi si suddividono in Imposte, Tasse, Contributi.
Alla base del loro calcolo vi sono i redditi imponibili catastali:
il Reddito Dominicale (R.D.) ed il Reddito Agrario (R.A.)
Nell'azienda in oggetto: R.D. = £ 9.097.000
R.A. = £ 4.579.000
Imposte: essenzialmente riferibili all'Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) ed all'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (I.R.PE.F.)
I.C.I.
L'imponibile si otterrà moltiplicando il R.D. per 75
Imponibile: 9.097.000 * 75 = £ 682.275.000
Il Comune nel cui territorio si trova l'azienda applica una aliquota del 4%.
Poiché l'imprenditore è coltivatore diretto sono previste delle detrazioni.
Scaglioni di valore
riduzione I.C.I.
imponibile
imposta
fino a 50 milioni
esenzione 100%
-
-
da 50 a 120 milioni
esenzione 70%
21.000.000
84.000
da 120 a 200 milioni
esenzione 50%
40.000.000
160.000
da 200 a 250 milioni
esenzione 25%
37.500.000
150.000
oltre 250 milioni
nessuna
432.275.000
1.729.100
I.C.I. totale
£ 2.123.100
I.R.PE.F.: imponibile R.D. + R.A. = £ 13.676.000
Imponibile
aliquota
imposta
fino a 7.200.000
10%
720.000
da 7.200.000 a 14.400.000
22%
1.425.000
I.R.PE.F totale
£ 2.145.000
Contributi.
Il Servizio Contributi Agricoli Unificati (S.C.A.U.) incide per lire 8.700.000
Il totale dei Tributi ammonta a £ 12.968.100
I Tributi ammontano a circa il 5,5% del valore della P.l.v.
Determinazione dei Salari: Sa
L'azienda in oggetto presenta due unità lavorative di campagna (mediamente meccanizzata una U.L. coltiva 10 - 15 ha di seminativo) e una unità lavorativa di stalla (in stalla meccanizzata una U.L. accudisce a 40-50 capi di produzione).
2 U.L. di campagna * 22.000.000 = £ 44.000.000
1 U.L. di stalla * 24.000.000 = £ 24.000.000
Totale Salari £ 68.000.000
I Salari ammontano a circa il 29% del valore della P.l.v.
Determinazione degli Stipendi: St.
Il lavoro intellettuale viene fornito interamente dall'imprenditore. Tale voce di spesa risulta quindi implicita per cui potrà essere attribuita forfettariamente per confronto con aziende agricole provviste di lavoratori intellettuali.
Si ipotizzerà che gli Stipendi incidano per il 5% del valore della P.l.v.
Totale Stipendi £ 11.800.000
Determinazione degli Interessi: I
Gli Interessi costituiscono il compenso del Capitalista che ha apportato il Capitale agrario o di esercizio.
Risultano composti da:
I1: interessi annui sul valore del Capitale di scorta;
I2: interessi annui sul valore del Capitale di anticipazione.
Il saggio impiegato sarà quello di un medio investimento bancario.
Il saggio bancario di riferimento verrà fatto pari al 6%
I1: macchinari £ 100.000.000 + bestiame £ 151.200.000 + prod. scorta £ 71.670.000 = Capitale scorta £ 322.870.000
I1: £ 322.870.000 * 0,06 = £ 19.372.200
I2: (Q + Sv + Tr + Sa + St - ricavo latte) * 0,06 * 3/12
Nel caso in esame il ricavo del latte compensa per eccesso le rimanenti spese.
In questo caso non verrà conteggiato.
Totale Interessi: £ 19.372.200
Determinazione del Beneficio fondiario: B.f.
Il Beneficio fondiario è il compenso spettante al proprietario fondiario per aver concesso l'uso del Capitale fondiario (terra più miglioramenti fondiari).
Supporremo che nell'azienda in oggetto il B.f. ammonti a circa il 2 % del valore di mercato dell'azienda con tutti i capitali in essa stabilmente investiti (miglioramenti fondiari).
B.f. = £ 1.430.000.000 * 0,02
Totale Beneficio fondiario: £ 28.600.000
Prospetto riassuntivo finale.
P.l.v. = £ 236.000.000 la P.l.v./ha ammonta a 7 milioni ca.
Kt = £ 236.000.000
Q = £ 28.587.000 12% del valore della P.l.v. ca.
Sv = £ 66.672.700 28% del valore della P.l.v. ca.
Tr = £ 12.968.100 5,5%del valore della P.l.v. ca.
Sa = £ 68.000.000 29% del valore della P.l.v. ca.
St = £ 11.800.000 5% del valore della P.l.v. ca.
I = £ 19.372.200 8,2% del valore della P.l.v. ca.
B.f. = £ 28.600.000 12% del valore della P.l.v. ca.
Il bilancio del Tornaconto o Profitto.
Il Tornaconto o Profitto è il compenso spettante all'imprenditore puro o astratto.
Egli è quella figura economica che a fini di lucro impiega, associa, coordina e dirige i fattori diretti della produzione, sopportando tutti i rischi tecnici ed economici della produzione stessa.
Apportando il solo fattore organizzativo, otterrà un compenso ottenuto dalla differenza fra il valore della P.l.v. ed i Kt.
Nel caso in esame verrà impostata l'equazione di Tornaconto:
P.l.v. - (Q + Sv + Tr + Sa + St + I + B.f.) = -+T T = £ 0
Il Tornaconto così ottenuto risulta nullo in quanto il valore della P.l.v. e dei Kt sostanzialmente si equivalgono.
Nel caso in esame l'imprenditore risulta ordinario.
L'imprenditore ordinario è quell'imprenditore che risulta provvisto di ordinarie capacità sia tecniche che economiche. Risolve i problemi della produzione come farebbe la maggior parte degli imprenditori della zona.
Risulta quindi l'imprenditore che più frequentemente si trova su quel determinato mercato.
In mercato di libera concorrenza, nel periodo lungo (e nel settore produttivo agricolo) il Tornaconto o Profitto dell'imprenditore ordinario è da considerarsi nullo.
Il bilancio aziendale estimativo.
Poiché lo studio dell'azienda agraria è finalizzato alla comprensione dell'Estimo rurale, ovvero della stima dei terreni agricoli, si anticiperanno subito le considerazioni proprie della stima analitica per capitalizzazione dei redditi.
Il bilancio aziendale estimativo ricalca sostanzialmente il bilancio consuntivo benché si discosti nei seguenti punti: tutti i dati tecnici, economici e giuridici impiegati devono essere ordinari, ovvero quelli medi della zona ove si trova ubicata l'azienda; nel caso di una azienda condotta in economia diretta si considererà nullo il tornaconto (T = 0).
Ipotizzando di aver rispettato tali presupposti nel bilancio in esame, si otterrà un B.f. = £ 28.600.000
Tale Beneficio fondiario annuo verrà reputato ordinario e continuativo.
Ricerca del saggio di capitalizzazione.
Facendo il rapporto fra la sommatoria dei B.f. ed i recenti valori di compravendita di aziende agricole della zona, condotte in economia diretta, è scaturito un saggio di capitalizzazione:
r = SB.f./ SV0
r = 2%
Determinazione del valore di mercato ordinario dell'azienda.
Poiché il valore di un bene che produce dei redditi è pari alla accumulazione iniziale dei suoi redditi futuri, avendo determinato tramite bilancio il B.f. medio, annuo, ordinario e continuativo:
V0 = B.f./r (S0 = a/r)
V0 = 28.600.000/ 0,02
V0 = £ 1.430.000.000 (V0/ha = 40 milioni circa)
Tale valore di mercato ordinario è da considerarsi reale poiché le caratteristiche dell'azienda non si discostano da quelle medie della zona.
Si è determinato il valore di mercato dell'azienda a "cancello aperto" ovvero riferito al solo Capitale fondiario poiché si è capitalizzato il B.f. ovvero il compenso spettante a tale capitale.
Viene detto "a cancello aperto" poiché non comprensivo del Capitale di scorta che, fisicamente mobile, è come uscito dal cancello, non essendo comprensivo in detta stima.
Sommando al valore trovato quello relativo al Capitale di scorta si determinerà il valore di mercato dell'azienda a "cancello chiuso".
V reale = 1.430.000.000 + 322.870.000
V reale = £ 1.752.870.000 approssimabile a £ 1.753.000.000
Osservazioni: il più probabile valore di capitalizzazione di un fondo rustico tende a coincidere col suo valore di mercato quando nella zona esiste un equilibrio economico fra investimenti alternativi. Dove è andata diffondendosi la proprietà coltivatrice, detto equilibrio è scomparso poiché i coltivatori vedono nella terra non un mezzo col quale ottenere redditi di capitale, bensì una fonte di reddito di lavoro per sé e per i loro familiari. Per questo sono disposti a pagare prezzi molto elevati per i terreni.
Il bilancio del Prodotto netto aziendale: P.n.az.
Da quanto visto possiamo riassumere le principali voci del bilancio.
La Produzione lorda totale: P.l.t.
Rappresenta l'insieme di tutti i prodotti ottenuti in un ciclo produttivo. Nel computo della P.l.t. devono comprendersi quei prodotti e quei servigi che, ottenuti nella stessa azienda, vengono reimpiegati nel corso del suo ciclo produttivo (sia quello in oggetto che quello futuro); es. foraggi e mangimi prodotti in azienda e dati in pasto al bestiame aziendale.
La Produzione lorda vendibile: P.l.v.
La P.l.t. depurata dai reimpeghi, ovvero da quella parte dei prodotti aziendali reimpiegata nello stesso ciclo produttivo ed in quello successivo, determina la P.l.v.
La P.l.v. viene per la massima parte commerciata dall'imprenditore e per una parte consumata da lui e dalla sua famiglia.
Il Prodotto netto aziendale: P.n.az.
Se dalla P.l.v. si sottraggono i "costi oggettivi" si ottiene il P.n.az.
P.n.az. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr)
Il Prodotto netto aziendale costituisce l'importo complessivo dei redditi che pervengono ai titolari dei fattori produttivi costituenti l'azienda più il compenso d'impresa spettante all'imprenditore puro o astratto.
Da quanto detto: P.n.az. = Sa + St + I + B.f. -+ T
Riprendendo il bilancio in oggetto:
P.n.az. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr)
Prendendo in considerazione l'azienda in oggetto
P.n.az. = £ 127.772.200
Determinazione dei principali redditi aziendali.
Poiché nella realtà l'azienda risulta gestita da un imprenditore concreto, ovvero da una persona che riassume su di sé più figure economiche oltre a quella dell'imprenditore, si potrà determinare il compenso spettante all'imprenditore concreto sottraendo dal valore della P.l.v. i costi effettivamente sostenuti. Il compenso spettante all'imprenditore concreto viene detto Reddito netto e corrisponderà alla somma dei compensi riferibili alle persone economiche che l'imprenditore concreto riassume su di sé.
Si potrebbe anche determinare il Reddito netto sommando i compensi attribuibili all'imprenditore concreto.
Tale metodo non è praticabile poiché detti compensi sono sovente impliciti, ovvero non reali (l'imprenditore che lavora intellettualmente nell'azienda non si gratificherà mensilmente con uno stipendio).
I principali tipi di imprenditore concreto sono riferibili a:
• proprietario coltivatore: riassume su di sé tutte le persone economiche partecipanti al processo produttivo.
R.n. = Sa + St + I + B.f. -+T
R.n. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr)
• proprietario capitalista: gestendo la sua grande azienda affida a lavoratori salariati il lavoro manuale.
R.n. = St + I + B.f. -+T
R.n. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr + Sa)
• affittuario coltivatore: gestisce in affitto una piccola azienda per cui riassume su di sé tutte le persone economiche partecipanti al processo produttivo, tranne quella del proprietario fondiario al quale pagherà un annuo canone di affitto.
R.n. = Sa + St + I -+T
R.n. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr + B.f.)
In questo caso il B.f. corrisponde sostanzialmente al canone annuo di affitto.
• affittuario capitalista: gestisce in affitto una grande azienda per cui affida a lavoratori salariati il lavoro manuale.
R.n. = St + I -+T
R.n. = P.l.v. - (Q + Sv + Tr + Sa + B.f.)
Bilancio del reddito di lavoro.
Il reddito complessivo di lavoro è dato dalla somma dei compensi spettanti al lavoro manuale, a quello intellettuale ed allo imprenditore
Reddito di lavoro = P.l.v. - (Q + Sv + Tr + I + B.f.)
Dividendo il reddito di lavoro per le giornate lavorative annue impiegate in azienda si ottiene il reddito medio di lavoro di ciascuna giornata.
Riprendendo l'azienda in oggetto si nota che:
Reddito di lavoro = £ 80.800.000
Per calcolare il reddito medio di lavoro di ciascuna giornata si dovrà calcolare il numero di giornate lavorative annualmente profuse in azienda.
Poiché il lavoro manuale viene fornito da tre Unità Lavorative che annualmente compiono 280 giornate lavorative, aggiungendo 50 giornate di lavoro intellettuale dell'imprenditore, si otterrà un totale di 890 giornate.
Il reddito medio di lavoro di ciascuna giornata sarà quindi:
redditività giornaliera = 80.800.000/890 = £ 90.000 ca.
Il bilancio del reddito di capitale.
Il reddito di capitale rappresenta la somma dei compensi spettanti al capitalista ed al proprietario fondiario.
Reddito di capitale = P.l.v. - (Q + Sv + Tr + Sa + St -+T)
Nell'azienda in oggetto il reddito di capitale risulta pari a:
Reddito di capitale = £ 46.972.200
Dividendo il reddito di capitale per il valore di mercato dell'azienda "a cancello chiuso" si ottiene la fruttuosità media del capitale investito nell'azienda in oggetto.
r = 46.972.200/1.753.000.000 = 2,7% ca.
La fruttuosità media del capitale investito nell'azienda in esame è dunque del 2,7% e risulterà maggiore per il capitale agrario o di esercizio e minore per il capitale fondiario.
Il Reddito Dominicale ed il Reddito Agrario: R.D. e R.A.
Rappresentano i redditi imponibili catastali gravanti sui terreni. Sono alla base per il calcolo delle imposte gravanti su detti immobili ed il loro calcolo è stato effettuato per legge dalla amministrazione del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.
Gli attuali redditi imponibili catastali sono stati effettuati tramite D.M. 20/01/1990 e risultano riferiti a tale epoca.
Prendendo in considerazione aziende condotte in economia diretta, l'amministrazione del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali ha provveduto al loro calcolo con dei bilanci di R.D. e di R.A. simili al bilancio aziendale ante esposto.
Il Reddito Dominicale rappresenta il reddito del "Dominus", ovvero del proprietario del fondo. Per questo motivo rappresenta il Beneficio fondiario al lordo delle imposte.
Logicamente il R.D. risulta al lordo delle imposte poiché serve al loro calcolo.
R.D. = B.f. + imp.
Ancorata al principio dell'ordinarietà, l'Amministrazione del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali ha determinato, nelle aziende di studio, l'entità della P.l.v. ed ha sottratto i Kt (escludendo le Imposte per quanto detto ed ipotizzando T = 0).
Tutti i dati economici sono quelli medi del biennio 1988 - 1989 e il saggio d'interesse impiegato nella determinazione degli Interessi risulta dell'8%
Le macchine e gli attrezzi sono stati valutati a nuovo per il calcolo delle Quote; ad un valore pari a metà di quello a nuovo nel calcolo degli Interessi (I1).
Il Reddito Agrario rappresenta la somma dell'interesse sul capitale agrario o di esercizio e del compenso spettante al solo lavoro direttivo.
Per definizione l'R.A. colpisce quindi la figura del capitalista, direttore dell'azienda. Quindi in caso di azienda condotta in economia diretta graverà sul proprietario (imprenditore), mentre in caso di azienda affittata graverà sullo affittuario.
R.A. = I1 + I2 + Di.
Come nel calcolo del R.D. anche in questo caso si impiegherà il saggio d'interesse dell'8% mentre il compenso del lavoro direttivo (Di.) verrà fatto pari al 2% del valore della Produzione lorda vendibile.
Le tariffe di R.D. e di R.A.
Rappresentano il R.D. ed il R.A. riferiti ad un ettaro di terreno della stessa qualità e classe.
Conosciute le tariffe di R.D. e di R.A. basterà moltiplicarle per la superficie espressa in ettari di ogni particella per ricavare il Reddito Dominicale ed il Reddito Agrario della particella in oggetto (1 ha = 10.000 mq).

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