Metodi di stima

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Categoria:Economia
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Data:20.11.2001
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Testo

METODO DI STIMA = processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore; esso è UNICO e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali simili o analoghi, dei quali siano noti o accertabili i prezzi di mercato o i costi di produzione ; formata la scala dei prezzi si sceglie un parametro di stima, una grandezza che più di tutte tenda ad essere legata al prezzo da un rapporto costante ;
Vs sarà situato circa nel mezzo della scala di valori.
Vx : px = SP : Sp
(fase analitica - stima conclusiva)
FASI DEL GIUDIZIO DI STIMA
1) INDIVIDUAZIONE ASPETTO ECONOMICO RISPONDENTE ALLO SCOPO PRATICO
DELLA STIMA (e tipo di valore)
2) ACCERTAMENTO DATI E FORMAZIONE SCALA DEI PREZZI
3) ANALISI BENE DA STIMARE E SCELTA DEI TERMINI DI CONFRONTO E DEL
PARAMETRO DI STIMA
4) SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO
5) APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO SCELTO
6) AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE ORDINARIO
CARATTERISTICHE DEI BENI INFLUENTI SUL VALORE:
CONDIZIONI INTRINSECHE
CONDIZIONI ESTRINSECHE
SITUAZIONE GIURIDICA
ESTIMO
La disciplina che insegna ad esprimere per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici ;
misura = indicazione di una grandezza fisica tramite una adeguata unità ;
giudizio = espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta riguardo un fenomeno. Le semplici misure non possono bastare ;
N.B. → PERCHE’ SI ABBIA UNA STIMA BISOGNA CHE IL GIUDIZIO SIA DI TIPO ECONOMICO!
MICROESTIMO = ESTIMO TRADIZIONALE, CHE SI OCCUPA DI GIUDIZI MONETARI RELATIVI A BENI PRIVATI MA CHE TROVA CAMPO D’APPLICAZIONE IN TUTTI I SETTORI DELLA VITA CIVILE;
MACROESTIMO = RAMO DELL’ESTIMO CHE SI OCCUPA DELLA STIMA DI OPERE PREVALENTEMENTE DI PUBBLICA UTILITA’ O CHE COMUNQUE COMPRENDONO FATTORI NON RICONDUCIBILI AL SOLO DENARO ;
CARATTERI DEL GIUDIZIO DI STIMA :
1) OBIETTIVO
2) BASATO SU CONOSCENZE TECNICHE
3) BASATO SU CONOSCENZE ECONOMICHE E DI MERCATO
4) FINALIZZATO
5) NATURA PREVISIONALE E PROBABILISTICA
PREZZO DI MERCATO → somma che è stata pagata per un bene in un’avvenuta compravendita : è un dato certo e incontestabile ;
VALORE DI STIMA → giudizio che esprime, in termini probabilistici e previsionali, l’equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene ;
REQUISITI PROFESSIONALI DEL PERITO :
A) CONOSCENZE TECNICHE
B) CONOSCENZE ECONOMICHE GENERALI
C) CONOSCENZE ECONOMICHE DI SETTORE
D) CONOSCENZE GIURIDICHE
E) CONOSCENZE DI CALCOLO FINANZIARIO E DI STATISTICA
F) CONOSCENZA DEI PREZZI
G) CONOSCENZE METODOLOGICHE E PROCEDURALI
H) BUON SENSO, SERIETA’, ATTENZIONE, ecc…
BENI OGGETTO DI STIMA :
MATERIALI, IMMATERIALI, + DIRITTI ED OBBLIGHI RELATIVI A BENI ECONOMICI .
ESTIMO GENERALE : si occupa della stima applicabile a tutte le categorie dei possibili beni o situazioni ;
ESTIMO SPECIALE: - CIVILE
- COMMERCIALE E INDUSTRIALE
- RURALE
- FORESTALE
ESTIMO ORDINARIO E LEGALE
CLASSIFICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI STIMA
1) STIMA DIRETTA (CONFRONTO: VALORI E COSTI) E INDIRETTA (DI TUTTI I BENI ECONOMICI)
2) STIMA SINTETICA (PARAMETRO = GRANDEZZA FISICA ELEMENTARE) E ANALITICA (PARAMETRO = Bf →CAPITALIZZAZIONE)
3) STIMA A CORPO O PER ELEMENTI COSTITUTIVI
PROCEDIMENTI SINTETICI PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO:
- S. SINTETICA PARAMETRICA = a corpo e diretta, usa come parametro una grandezza fisica (m2)
- S. PER VALORI TIPICI = per elementi costitutivi e diretta, ad esempio per un fabbricato
- S. STORICA = si basa su 1 recente compravendita del bene in questione
- S. A VISTA = confronto rapido, come quello degli agenti immobiliari
PROCEDIMENTI PLURIPARAMETRICI:
UTILIZZANO PIÙ PARAMETRI = SONO UNIEQUAZIONALI E PLURIEQUAZIONALI
PROCEDIMENTO ANALITICO PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO:
1- determino il reddito da capitalizzare
2- determino il saggio medio di capitalizzazione
3- correzione eventuale del saggio
4- risoluzione formula di capitalizzazione
5- aggiunte e detrazioni eventuali al valore capitale
determinazione del reddito da capitalizzare
beneficio fondiario = fabbricato civile o fondo rustico
reddito aziendale o industriale = dato da un azienda
reddito dell’usufruttuario, annualità di rendita vitalizia. … = dato da un diritto
REDDITO:
MEDIO, ORDINARIO, CONTINUATIVO
STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO
prezzi:
area edificabile
progetto della costruzione
oneri urbanizzazione e contributi di costruzione
spese per direzione lavori
costo materiali e posa in opera, profitto impresa costruttrice e spese generiche
spese per allacciamenti
spese di collaudo
interessi di anticipazioni su tutte le componenti di costo
STIMA ANALITICA DEL VALORE DI COSTO
Quando è compiuta determinando voce per voce tutte le sue componenti e poi sommandole (tramite anche il computo metrico estimativo) ;
N.B. → la stima sintetica del valore di costo è pressoché impossibile, almeno in parte esso è almeno un po’ analitica !

Esempio



  



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