Il condominio

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Testo

Il CONDOMINO
Un settore particolare della comunione è dato dal condominio che è la comunanza d’interesse di più soggetti su un bene immobile ad uso abitativo o commerciale. Tutto è espresso dall’art. 1117 all’art. 1139. Il condominio è una comunione inscindibile. La parola condomini vuol dire comproprietari delle parti comuni dell’edificio (scale, cortile, tetto, giardino, parcheggio, fondamenta, ascensore, fogne, fosse biologiche, ecc.) Le parti condominiali costano di manutenzione ma possono anche rendere. Ognuno partecipa alle spese in maniera proporzionale alla parte che ha. La gestione della parte comune si gestisce con un criterio di maggioranza, il criterio dei millesimi e il criterio dell’uso.
L’assemblea è l’organo che prende le decisioni; deve essere fatta mediante una convocazione, la quale deve avvenire almeno 5 giorni prima (mediante modalità scritta; raccomandata con avviso di ricevuta.
L’assemblea può decidere, a seconda del tipo di convocazione, con diverse maggioranze; la convocazione deve contenere l’ordine del giorno, cioè gli argomenti di discussione.
Le maggioranze sono diverse a seconda se l’assemblea è in 1a o 2a convocazione.
L’assemblea in 1a convocazione ha la maggioranza più elevata, mentre quella in 2a ha la maggioranza più bassa, cioè anche se ci sono poche persone la maggioranza è valida ugualmente.
I vari criteri di maggioranza sono stabiliti dall’art. 1136.
All’assemblea partecipa il proprietario e se è contrario o non è presente può impugnare (fare causa) la decisione dell’assemblea entro 30 giorni da quando è stato informato su cosa è stato deliberato.
I condomini dissenzienti alla causa non partecipano né se la causa viene vinta (vantaggi), né se la causa viene persa. (art.1137).
Il regolamento stabilisce le regole per la vita quotidiana del condominio.
Il regolamento è una norma privata conforme alle previsioni di legge.
I regolamenti contrattuali sono quelli fatti dal costruttore e allegato al contratto vi è il regolamento predisposto dal costruttore. I regolamenti contrattuali sono quindi per gli immobili nuovi.
I regolamenti assembleari vengono fatti per esempio in un condominio vecchio che non ha regolamento; per poter fare un regolamento bisogna ci sia la maggioranza necessaria; art.1136.
Il regolamento assembleare può essere modificato con la maggioranza, mentre il regolamento contrattuale per poter essere modificato necessita dell’unanimità.
Il regolamento condominiale è obbligatorio quando ci sono più di 10 condomini, ma questo obbligo è una norma imperfetta perché non c’è sanzione e quindi anche se ci sono 30 condomini e non vi è regolamento non succede niente.
La multiproprietà è un istituto giuridico, non si basa sullo spazio ma sul tempo, è una proprietà turnaria e viene posta su immobili prevalentemente di attività turistica.
Nella comunione ognuno è proprietario di una quota della comunione, mentre nella multiproprietà ognuno è proprietario esclusivo però con una spartizione temporale.
Per esempio una casa al mare acquistata in multiproprietà da tre compratori, ognuno di questi tre ne è proprietario esclusivo, però per esempio uno ci va a giugno, uno a luglio ed uno ad agosto; ognuno nel proprio periodo ne è proprietario esclusivo e può far quello che vuole, può anche affittarlo, però nel periodo degli altri non ha nessun diritto di godimento in nessun modo; questi periodi vengono ruotati.
Fino al 1992 venivano applicate leggi su,,a multiproprietà per analogia perché ancora non vi erano nessune leggi sulle multiproprietà che ha avuto uno sviluppo maggiore soltanto negli ultimi anni.
I diritti reali minori anno meno potere, si chiamano anche diritti reali su cose altrui.
Si ha il troncone dei diritti reali di garanzia e il troncone dei diritti reali di godimento.
I diritti reali di garanzia, cioè il soggetto ha un bene ma non lo può utilizzare perché lo tiene per garantirsi il credito da un altro soggetto, esempi possono essere il pegno(che riguarda beni mobili) e l’ipoteca(che riguarda beni immobili e i mobili registrati, cioè auto, navi, aerei); sia nel pegno che nell’ipoteca non vi è godimento, non si può utilizzare, sono soltanto garanzie.
In conservatoria sono conservati tutti i contratti dei beni immobili, è un ufficio pubblico ed ognuno può andarci per vedere le proprietà di ogni cittadino.
La banca dopo il non pagamento di tutte le rate di un’ipoteca su un immobile, non può utilizzare l’immobile, ma deve venderlo all’asta, e magari se ne è interessata può comprarlo all’asta.
Venduto all’asta la banca si prende soltanto il valore delle rate che gli spettavano ancora, più le varie spese che può aver sostenuto, i rimanenti soldi della vendita all’asta spettano al l’ex proprietario della casa che non aveva terminato di pagare il mutuo.
I diritti reali di godimento sono quando il proprietario trae un utile dal bene, trae un godimento dal bene.
Questi casi sono l’usufrutto, l’uso di un’ abitazione, la servitù poderale, l’anfiteusi.
L’USUFRUTTO è una cosa altrui usata e sfruttata non alterando la sostanza della cosa e non alterandone la destinazione economica; l’usufrutto si trova all’art.981 e seguenti.
L’usufrutto è il maggiore dei diritti reali minori.
Per cedere in usufrutto il proprietario riceve del denaro; il pagamento avviene all’inizio dell’usufrutto; alla fine dell’usufrutto, dopo 10-20-30 anni o per tutta la vita, il bene dell’usufrutto deve essere restituito intatto e inalterato al proprietario.
Il proprietario una volta conceduto l’usufrutto ne è soltanto il proprietario, ma non può nemmeno metterci un dito.
L’usufruttuario è un oggetto del diritto; l’usufruttuario paga le tasse e tutto il resto e quindi il proprietario rimane pulito da spese.
Tutti i beni produttivi possono essere dati in usufrutto.
L’usufrutto non può essere ceduto agli eredi; quando l’usufruttuario muore se passasse agli eredi, il bene dell’usufrutto non tornerebbe più in mano al proprietario.
L’usufrutto può essere fatto a persone fisiche dove il tempo va da un minimo “X” ad un massimo di tutta la vita.
L’usufrutto può essere fatto anche a organizzazioni dove vi è un massimo di 30 anni.
NACITA dell’usufrutto
L’usufrutto può nascere con un contratto cove viene scritta la durata, il prezzo e l’uso.
Un altro modo di costruire l’usufrutto è il testamento che è un negozio giuridico.
L’usufrutto si costituisce anche per legge; per esempio un minore che riceve 100 milioni non li può gestire, quindi per legge vanno ai genitori costituendosi un usufrutto, quando il ragazzo sarà maggiorenne tutti i soldi torneranno tutti a lui, perché i genitori non potevano usarli.
ESTINZIONE dell’usufrutto
• L’usufrutto estinguersi a vita o a termine. Quando è a termine, alla scadenza prestabilita l’usufrutto si estingue. Se è a vita termina alla morte dell’usufruttuario,
• Quando l’usufruttuario non usa il bene dell’usufrutto per 20 anni, viene annullato per prescrizione.
Tutti i diritti reali vanno fatti dal notaio.
• L’usufrutto si può perdere per mutamento d’uso o per abuso(e cioè eccesso d’uso, uso diverso da quello previsto).
• Si può perdere per distruzione del bene, se questa è causata dall’usufruttuario, quest’ultimo deve pagare i danni, se dipende dalla natura l’usufruttuario perde il bene senza nessun risarcimento di danno.
• Perdita per consolidazione, quando nella stessa persona si riuniscono gli stessi diritti e per esempio l’usufruttuario diventa proprietario quando per esempio il proprietario gli vende il bene; oppure l’inverso: nel caso che l’usufruttuario lo ridia indietro al proprietario.
• Si può perdere infine per rinuncia da parte dell’usufruttuario.
DIRITTI dell’usufruttuario
L’usufruttuario può usare e disporre(possesso), può trattare i frutti naturali e civili, può cedere a terzi. Nel caso venga veduto a terzi l’usufrutto del terzo cessa alla marte del primo usufruttuario, oppure alla scadenza del termine del primo usufruttuario, e per tutti gli altri casi già visti.
Quando l’usufrutto è stabilito a vita, non si può sapere quanto può durare, perciò può durare anche molto poco senza aver avuto nessun frutto(in un terreno per esempio).Quando vi è una coltura, alla morte dell’usufruttuario si può tenere ancora da 1 a 5 anni, in base di che coltura abbiamo e quanto essa impieghi a darci i frutti. Se abbiamo in usufrutto una casa e non un terreno la legge (art.999) dice che l’usufrutto può durare per solo un altro anno.
Un altro diritto dell’usufruttuario è quello di avere la facoltà (non l’obbligo) di apportare miglioramenti (miglioramento = tutto ciò che fa aumentare di valore il fondo).
Al momento della restituzione del bene dell’usufrutto se vi sono stati apportati miglioramenti il proprietario dovrà dare all’usufruttuario un’indennità che sarà la minor somma fra la spesa effettuata (dall’usufruttuario per apportare i miglioramenti) e il valore del fondo ( che è la differenza tra il valore del bene prima del miglioramento e il valore del bene dopo il miglioramento).
Se per esempio abbiamo un fondo che vale 200 milioni prima dei miglioramenti, dopo i miglioramenti vale 220 milioni, la differenza quindi del valore prima e del valore dopo è 20 milioni, le spese per il miglioramento sono state 40 milioni, la minor somma è 20 milioni che sarà quindi l’indennizzo che dovrà dare il proprietario all’usufruttuario.
OBBLIGHI dell’usufruttuario
Restituire il bene alla scadenza o alla morte.
L’usufruttuario deve fare l’inventario a sue spese, alla fine dell’usufrutto l’inventario serve a ripianare i beni dell’usufrutto.
L’ordinaria manutenzione è a carico dell’usufruttuario che si deve comportare con dirigenza.
Non deve abusare della cosa e quindi non deve mutare la destinazione del bene.
L’usufruttuario ha l’obbligo di pagare i tributi (tributi: art. 1008).
Il quasi usufrutto si applica su beni consumabili; per esempio sul grano.
Se un agricoltore non può pagare al momento della semina le sementi può chiedere a chi le vende di fargli un mutuo, che essendo su un bene consumabile è un quasi usufrutto.
Al momento della raccolta l’usufruttuario può:-dal ricavato della vendita dal prodotto restituire il valore del bene dell’usufrutto; -oppure può restituire la stessa quantità di sementi che gli era stata data al momento dell’usufrutto.

I TRIBUTI vengono pagati dall’usufruttuario, questo è il motivo principale per il quale viene dato un bene in usufrutto; il proprietario ne rimane il proprietario e non paga le tasse; per esempio nell’affitto invece i tributi spettano al proprietario.
TRIBUTI si dividono in imposte, tasse e contributi.
Le imposte sono un esborso proporzionale al reddito e si dividono in imposte dirette e in imposte indirette; quelle dirette sono quelle che vanno in base alla ricchezza che uno ha; quelle indirette le pagano tutti in maniera uguale indipendentemente dal reddito, per esempio l’I.V.A..
Le tasse sono un corrispettivo per un servizio.
I contributi sono un pagamento che noi facciamo per avere un beneficio.
Per le fogne per esempio viene dato un contributo, poi al resto delle spese ci pensa il comune.
Un altro diritto reale minore su cose altrui è l’USO E ABITAZIONE (art.: dal 1021 al 1026), gli articoli per questo diritto reale non sono tanti perché essendo simile all’usufrutto, tutto quanto non previsto da questi articoli viene rimandato agli articoli dell’usufrutto.
L’uso e l’abitazione non sono cedibili, non si possono affittare, sono di uso personale e i proprietari possono godere del bene nei limiti dei propri bisogni.
L’oggetto dell’uso è un bene mobile.
Se per esempio abbiamo un agrumeto in usufrutto, si può fare tutto ciò che si vuole senza cambiare la destinazione d’uso.
Se abbiamo un agrumeto in uso e abitazione si possono prendere limoni solo per usi personali.
L’oggetto dell’abitazione è un bene immobile, residenziale.
L’abitazione è un diritto che può essere utilizzato sol dal proprietario, che non può cederlo a nessun altro. Nell’esempio vi torni una famiglia, alla morte del marito la moglie ha diritto di abitarci senza però poterla cedere.
Questo diritto non va scambiato con la locazione che è un obbligazione.
L’abitazione è reale, vale nei confronti di tutti ed è un diritto assoluto.
Il diritto di abitazione si può comprare.
Le SERVITU’
Le SERVITU’ prediali sono le servitù che riguardano il fondo.
Le servitù sono definite come un peso imposto sopra un fondo, per l’utilizzo di un altro fondo appartenente a diverso proprietario; è un peso imposto al bene e non al proprietario, quindi il bene se lo porta sempre appresso anche se cambia proprietario.
Il peso è:sopportare, lasciare che altri facciano, consentire; è un comportamento omissivo.
La servitù consiste in un non fare.
L’utilità della servitù può essere agricola e cioè un fondo viene posto al servizio di un altro fondo; per esempio la fattoria “A” ha il bestiame però non ha il posto dove farlo pascolare, quindi con un accordo chiede al fondo “B” di far pascolare le bestie, quindi se “B” accetta sul fondo “B” vi è una servitù.
Le SERVITU’ industriali per esempio fare contratti di servitù pagando una determinata somma per immettere liquami industriali su terreno altrui che quindi sarà gravato dalla servitù.
NON è mai a carico di persone ma sempre a carico di cose.
Le SERVITU’ commerciali per esempio un negozio chiede la servitù per poter mettere la vetrina per esporre i prodotti perché magari dove li produce è un posto poco alla mano.
Le SERVITU’ urbane; in molti condomini di prima nel cortile interno venivano scaricati i rifiuti della fossa biologica, nato un condominio accanto chiede di potere scaricare anch’esso nell’altro cortile; se il primo condominio accetta su questo graverà una servitù.
Altro esempio se vi sono due proprietà una sopra all’altra e quella di sopra chiede di poter scaricare la fossa biologica nel terreno sottostante.
Un’altra servitù urbana è quando il proprietario “A” di proprietà soprastante a “B” chiede di poter fare un terrazzo, però “B” sotto ha una finestra quindi perderebbe valore per perdita di luce.
L’appartamento di sotto può far causa per impedire di fargli fare il terrazzo.
“A” può pagare a “B” il valore che gli ha diminuito all’appartamento, oppure può andare in tribunale e questo punto o pagare il valore, o ridurre il terrazzo in modo che la luce entri ugualmente.
SERVITU’ estetica; per esempio un agriturismo con una bella visuale, questa gli viene tappata dal fondo adiacente “B”, fondo coltivatore di grano che costruisce enormi silos per contenere il grano.
Per avere le servitù devono esserci proprietari diversi.
Per avere servitù i fondi devono essere vicini, non importa confinanti, ma vicini
Il fondo che sopporta il peso si chiama fondo servente; il fondo che ha l’utilità da questo fondo si chiana fondo dominante.
Una servitù apparente è quella che necessita di una struttura visibile per poter essere utilizzata.
Per esempio utilizzare l’acqua di un pozzo, il pozzo è visibile.
Una servitù non apparente non necessita di una struttura visibile per poter essere esercitata, ed è per esempio la servitù di pascolo.
La servitù continua si sopporta sempre.
La servitù discontinua quando si usa alternativamente.
Le servitù legali o coattive sono stabilite dalla legge; le servitù volontarie risultano dall’accordo delle parti.
Le servitù legali sono per esempio i tralicci dell’Enel, i proprietari dei fondi non possono opporsi che gli vengano piantati i pali dell’alta tensione dentro il proprio fondo; oppure i cavi del telefono; i piloni degli impianti di risalita in montagna, i privati, proprietari di questi fondi hanno una servitù passiva a cui non si possono opporre.
Non possono opporsi ma possono chiedere un indennizzo che nel 1989 era di £. 700.000.
Quelle coattive sono quelle di fondo intercluso e di fondo quasi intercluso.
Il fondo intercluso è per esempio se il proprietario del fondo “B” non può arrivare alla strada, il proprietario del fondo “A” non può opporsi di far passare “B” perché si tratta di fondo intercluso; non lo farà però passare gratis, a meno che non vi sia un accordo.
Il fondo quasi intercluso è per esempio se non è proprio chiuso però deve fare una strada disagiata, però può ugualmente chiedere al giudice di obbligare il proprietario del fondo “A” di lasciarlo passare; l’indennità sarà maggiore perché se vuole può fare l’altra strada.
NASCITA della servitù
Le servitù nascono per contratto, per testamento, per destinazione del padre di famiglia, per legge, per usucapione.
Per destinazione del padre di famiglia è tutte la volte che il fondo appartiene ad un unico proprietario e al momento che questo viene diviso le servitù attive e passive sono a carico di entrambi i proprietari del fondo suddiviso.
Per esempio il pozzo che annaffiava tutto il fondo del padre, poi ceduto ai figli questi decidono di dividerselo, però anche chi non ha il pozzo può annaffiare il fondo proprio con il pozzo del fratello, pagando qualcosa per tirare l’acqua.
Chi ha il pozzo ha il fondo servente, l’altro ha il fondo dominante. Prevale l’economia del bene dell’agricoltura.
Modo di esercizio (art. 1065) minor aggravio del fondo servente.
ESTINZIONE della servitù
Si estingue per rinuncia quando uno non vuole più usufruire della servitù.
Prescrizione estintiva.
La morte non è un motivo di termina della servitù.
Si può estinguere per consolidazione, se per esempio quello che ha il diritto di passo compra il terreno, il diritto di passo si estingue.
La SUPERFICIE
La superficie è contemplata nel codice da pochi articoli perché quest’istituto non è più stato utilizzato da molto tempo (art. dal 952 al 956).
E’ un diritto reale che fa eccezione all’accessione.
La superficie è il diritto di fare e mantenere le proprietà di un opera separata dalle proprietà del terreno dalla quale l’opera è separata.
Per il principio dell’accessione se una per sona costruisce una cuccia su un terreno altrui la cuccia diventa del proprietario del terreno.
Però chi vuole costruire con un contratto può chiedere di farsi vendere il diritto di superficie e cioè il terreno rimane del proprietario, mentre la costruzione diventa di proprietà di chi l’ha costruita, che si chiama superficiario ed è proprietario di tutta l’aria del terreno in pratica di tutto ciò che si trova sopra e sotto al terreno.
Il vantaggio è che il proprietario rimane sempre in possesso del terreno.
Il contratto massimo dura 99 anni e poi si può prorogare di altri 99 anni, a seguito di questo tutto quello che è stato costruito per la rimessa in gioco dell’accessione torna tutto al proprietario del terreno a seguito di un pagamento di un indennizzo pari alle sole materie prime impiegate per l’opera e non del valore dell’opera.
Quest’istituto era utilizzato soprattutto da privati su terreni comunali per esempio.
Se per esempio la casa crolla il diritto di superficie si trasferisce alle macerie il superficiario ha tempo 20 anni per ricostruirla, se non viene ricostruita per prescrizione il superficiario perde il suo diritto.
La superficie si COSTITUISCE per contratto e per testamento.
Si ESTINGUE per prescrizione, per rinuncia, per consolidazione cioè quando il concedente compra la costruzione o quando il superficiario compra il terreno.
Si può concedere anche in maniera perpetua.
Tutto questo vale solo per le costruzioni.
L’ENFITEUSI
L’ultimo diritto reale minore è l’enfiteusi che è un istituto giuridico che non ha avuto molta fortuna (art. dal 957 al 977) ed è un istituto fondamentalmente agricolo, vi è il concedente e l’enfiteuta.
L’enfiteuta può cambiare anche la destinazione, se trova un tesoro spetta tutto a lui; il titolare dell’enfiteusi perde ogni diritto.
L’enfiteusi si vende, non si affitta e la durata minima non può essere inferiore a 20 anni.
L’OBBLIGO dell’enfiteuta è quello di fare miglioramenti, se non li fa perde il diritto.
Le tasse le paga l’enfiteuta, se danneggia il fondo o non lo migliora l’enfiteuta perde il fondo, l’enfiteuta non può subenfiteutizzare.
Il patere di riscatto: l’enfiteuta può affrancare il fondo; l’enfiteusi viene pagato un tot ad anno, se l’enfiteuta lo affranca pagando 15 rate annuali il fondo diventa dell’enfiteuta.
Quindi l’enfiteusi è molto rischioso per i proprietari che possono perdere il fondo da un momento all’altro. Se nell’enfiteusi viene messa un’annualità molto alta per limitare che venga affrancato nessuno prende il fondo, se viene messa l’annualità troppo bassa tutti potrebbero pagare 15 annualità e quindi prenderebbero il fondo effettuandosi una consolidazione.
Per il motivo dell’affrancazione l’enfiteusi non è quasi più usata.

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