Stima analitica di un alloggio

Materie:	Appunti
Categoria:	Estimo
Voto:	1 (2)
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Data:	19.07.2007
Numero di pagine:	3
Formato di file:	.doc (Microsoft Word)

STIMA ANALITICA DI UN ALLOGGIO

Un appartamento è attualmente locato al canone mensile anticipato di € 450, e il proprietario detiene un deposito cauzionale pari a due mensilità di fitto, inferiore al massimo consentito per legge. Si è riscontrato che il canone attuale di locazione è diverso da quello ordinario, ma non è modificabile fino alla scadenza del vigente contratto. Assumendo e motivando adeguatamente ogni dato necessario, si proceda alla stima analitica del valore di mercato dell'appartamento.

Svolgimento:

Da indagini compiute si sono accertati i seguenti dati relativi alle spese di parte padronale: le quote di manutenzione, reintegrazione e assicurazione incidono mediamente per il 15% del reddito padronale lordo; ipotizzando sempre che l'aliquota ICI ordinaria è localmente del 6 per mille; le spese di amministrazione e sorveglianza incidono mediamente per il 5% del reddito padronale lordo; il rischio di sfitto e inesigibilità è basso per appartamenti di questo tipo, ma prudenzialmente le perdite per il proprietario possono essere considerate del 2% del reddito padronale lordo. Il saggio medio d'interesse sul mercato monetario è attualmente del 4,8%, mentre il saggio d'interesse legale è del 2,5%.

DETERMINAZIONE DEL REDDITO NETTO CAPITALIZZABILE (Bf ORDINARIO)

• Reddito padronale lordo
Canone annuo posticipato: € 450 (12 + 6,5 X 0,048) = € 5540,40
Interessi sulla cauzione a favore del proprietario
€ 1350 X ( 0,048 - 0,025) = € 31,05
Tot = € 5571,45

• Spese di parte padronale
Quote di perpetuità: 5571,45 X 0,15 = € 835,72
ICI : valore catastale 765 X 100 = € 76,50 Imposta 76500 X 0,006 = € 459,00
Imposta di registro (1% del corrispettivo annuo)
450X12 X 0,01 = € 5571,45
Spese di amministrazione e sorveglianza
5571,45 X 0,05 = € 278,57

Perdite per sfitto e inesigibilità 5571,45 X 0,02 = € 111,43
Tot = € 1815,22

Interessi di anticipazione 1815,22 x 0,048 x 6/12 = € 43,57
Tot = €1858,79
• Beneficio fondiario
€(5557,95 - 1858,79)= € 3699,16

ASSUNZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
Analizzando unità immobiliari simili a quella in oggetto e parimenti locate, poiché l'acquisto di abitazioni da concedere in locazione rappresenta una forma diffusa di investimento. Accertati i prezzi pagati recentemente per numerosi alloggi locati e determinati i loro benefici fondiari, dal rapporto SBf/SP si è trovato uri saggio medio fondiario del 2,5%. Tale saggio viene assunto senza correzioni per la capitalizzazione del reddito, non presentando l'appartamento da stimare comodi o scomodi particolari rispetto ai termini di confronto.

CALCOLO DEL VALOR CAPITALE ORDINARIO

Vo = 3699,16 = € 147966,40
0,025

VALORE EFFETTIVO DI STIMA

Poiché si è ipotizzato che il fabbricato oggetto di stima sia in condizioni ordinarie, non è necessario apportare modifiche al calcolo del valore capitale ordinario quindi otteniamo il valore effettivo di stima che è 147966,40 che si arrotonda a 147966.